e-commerce, centre-ville, retail park
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Une structure commerciale en pleine mutation
Une structure commerciale en pleine mutation
La Wallonie est confrontée à une saturation de l’offre commerciale. Le Brabant wallon n’y échappe pas. Pratiquement plus aucun projet d’ampleur ne voit le jour. Une situation qui ne redynamise pas pour autant les centres-villes, qui souffrent toujours plus. Les récentes évolutions législatives devraient permettre aux communes de mieux s’emparer de ces enjeux.
Texte et photo : Xavier Attout
La Wallonie est confrontée à une saturation de l’offre commerciale. Le Brabant wallon n’y échappe pas. Pratiquement plus aucun projet d’ampleur ne voit le jour. Une situation qui ne redynamise pas pour autant les centres-villes, qui souffrent toujours plus. Les récentes évolutions législatives devraient permettre aux communes de mieux s’emparer de ces enjeux.
Texte et photo : Xavier Attout
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7 millions de m2 commerciaux répartis dans 35 000 points de vente en Wallonie. Dont 769 630 m2 en Brabant wallon pour 4 095 points de vente. Ce n’est pas neuf : l’offre commerciale en Wallonie est, par habitant, l’une des plus importantes d’Europe. Elle a toutefois très peu évolué ces dernières années et atteint d’ailleurs aujourd’hui une certaine saturation. Le Brabant wallon n’y échappe pas. Tous les projets de nouveaux centres commerciaux imaginés lors de cette dernière décennie sont tombés à l’eau ou en passe de l’être. Que ce soit à Wavre (La Promenade et la rénovation de la galerie des Carmes), Louvain-la-Neuve (extension de L’esplanade) ou Waterloo (Coeur de Ville). Celui prévu à Tubize, sur le site des anciennes Forges de Clabecq, le Tubize Outlet Mall, connait de son côté d’importantes difficultés avec des retards dans la construction, des changements d’actionnaires et une probable refonte de l’offre commerciale. Les incertitudes restent très nombreuses autour de ce projet, malgré l’état d’avancement du chantier. « Cela ne m’étonnerait pas qu’on y retrouve un des premiers chancres commerciaux wallons », lance d’ailleurs un observateur averti du monde de l’immobilier commercial.
Un déficit de nouveaux projets qui n’a toutefois pas contribué à redynamiser les rues commerçantes des communes brabançonnes. Si l’activité commerciale à Waterloo et à Louvainla- Neuve reste particulièrement intense, la plupart des autres centres-villes brabançons (Nivelles, Wavre, Jodoigne, Braine-l’Alleud, etc.) éprouvent davantage de difficultés et connaissent un déclin commercial de plus en plus important, avec un taux de cellules vides en hausse.
Ce contexte compliqué pour les centres-villes trouve ses racines dans une multitude de facteurs. Que ce soit l’accentuation de la périurbanisation et ses conséquences sur l’installation de commerces en périphérie, des espaces commerciaux trop exigus en centre-ville, une dispersion des commerces, l’évolution des comportements d’achats ou encore la montée en puissance de l’e-commerce. La situation est donc problématique pour bon nombre de villes wallonnes et brabançonnes. Et les solutions restent difficiles à mettre en place, tant le problème est multifacettes.
25 % des commerces wallons en centre-ville
D’un point de vue d’aménagement du territoire, le SEGEFA (Service d’Étude en Géographie Économique Fondamentale et Appliquée) relève par exemple que les centres-villes concentrent la majorité des points de vente (60 %) mais qu’ils ne représentent que 25 % de la superficie totale. « Cela signifie qu’ils sont généralement d’une taille relativement limitée, pointe Guénaël Devillet, directeur du SEGEFA. La majorité des surfaces commerciales se retrouvent dans les périmètres commerciaux de périphérie. Par contre, on retrouve bien plus de cellules vides dans les centres-villes (20 % de la superficie des centres). »
Le nouveau Schéma de Développement Territorial (SDT) de la Wallonie intègre le nouveau concept des centralités qui sont censées orienter les projets commerciaux préférentiellement vers les lieux les mieux équipés et présentant des zones commerciales préexistantes. À l’échelle de ces centralités, telles que esquissées dans le SDT, généralement plus larges que ce que l’on pourrait appeler un centre-ville, le Brabant wallon est plutôt un bon élève en la matière puisque, selon les données de GeoConsulting, 80 % des points de vente sont situés dans des périmètres de centralités. Si on prend en compte les superficies commerciales, ce total représente 70 %. Relevons néanmoins que, dans la pratique, certaines zones commerciales dites plutôt « périphériques » sont actuellement répertoriées en centralités, du moins dans celles proposées par le SDT. C’est le cas par exemple, des retail parks de Mont Saint-Jean et de Rich’L à Waterloo, de la zone commerciale de Bierges à Wavre ou encore du Shopping Nivelles.
Des centres urbains en mutation
Quand on jette un oeil sur le stock immobilier, on observe que sa nature est en pleine évolution. « Le nombre de nouvelles implantations se réduit globalement, pointe Guénaël Devillet. Il n’y a pratiquement plus de nouveaux projets. Le secteur a atteint un plafond : les périmètres commerciaux attractifs se maintiennent tandis que les espaces marginalisés périclitent. On observe également que le nombre de cellules commerciales se réduit en Wallonie, surtout dans les centres. Quant aux cellules vides, si elles sont en baisse, c’est principalement lié à leur reconversion (ndlr : surtout en logement) dans les centres. Au final, on relève donc que la plupart des centres urbains traditionnels sont en déclin avancé : la vacance y est élevée alors que les cellules vides sont maintenant activement reconverties vers d’autres fonctions. » On constate en effet que la plupart des centres urbains sont en grande mutation et la place qu’y occupait historiquement le commerce de détail se réduit et se recentre.
Quelles solutions alors pour tenter de rééquilibrer le paysage commercial ? Car si l’offre commerciale de périphérie reste dynamique (accessibilité aisée et grandes surfaces), les pistes pour redynamiser les centres-villes semblent bien plus complexes à mettre en oeuvre. « Surtout dans un contexte de montée en puissance de l’e-commerce qui redistribue complètement les cartes, lance Camille Lhote, directrice d’UPcity, un bureau de consultance stratégique spécialisé dans l’équilibre, la gestion et le développement des territoires. Les difficultés sont donc multiples mais il est néanmoins possible de dégager des pistes de solution. Cela passe notamment par la requalification en priorité des tissus commerciaux existants et par le renforcement de l’intervention des pouvoirs publics sur le foncier commercial. Agir sur les loyers peut avoir un vrai effet de levier. Il faut également développer une approche omnicanale (ndlr : utiliser le physique et le digital), développer l’expérience du consommateur, favoriser la mixité des offres commerciales ou encore encourager la réappropriation de l’espace via le placemaking. Chaque démarche doit partir des demandes et besoins réels des consommateurs et d’une volonté de différenciation vis-à-vis de l’offre en ligne. »
L’enjeu de la planification commerciale
En Brabant wallon, on observe aujourd’hui un paysage commercial à deux vitesses. Avec deux pôles dynamiques (Louvain-la-Neuve et Waterloo), des retail parks situés en périphérie qui fonctionnent encore bien et des centres-villes en difficulté. Travailler sur ce dernier volet sera essentiel. « Il est surtout essentiel que chaque commune développe dorénavant une vraie stratégie territoriale qui prenne en compte les enjeux des implantations commerciales, lance Camille Lhote. Cela passera notamment par l’élaboration de Schémas de développement communal (ndlr : lire ci-dessous). Avec ce cadre, tout nouveau développement commercial ne sera pas interdit. Un cadre sera donné pour privilégier certains types de développements et en freiner d’autres. Enfin, il ne faut pas oublier que le commerce n’est qu’une des variables pour stimuler la redynamisation des centres. Il est donc crucial de promouvoir une approche globale et locale pour rendre les centralités plus désirables et les préparer à répondre aux enjeux de demain. »
LES IMPLANTATIONS COMMERCIALES DÉSORMAIS SOUMISES À UN PERMIS D’URBANISME
Dès le 1er août et l’entrée en vigueur du SDT (Schéma de Développement du Territoire), la réglementation sur les permis d’implantations commerciales ne sera plus distincte de celle de l’urbanisme et et de l’environnement. L’objectif est de réguler le développement commercial en se basant sur des principes liés à l’aménagement du territoire. Le permis d’implantations commerciales devient donc un permis d’urbanisme.
Concrètement, la réforme du CoDT abroge le décret du 5 février 2015 relatif aux implantations commerciales. La planification commerciale s’effectuera au travers des schémas établis par le CoDT : schéma de développement du territoire, schéma de développement communal et schéma de développement pluricommunal. « Les schémas communaux de développement commercial qui ont été adoptés récemment auront toujours une portée indicative, précise Fabrice Evrard, juriste au sein du cabinet HSP. Mais leur contenu sera intégré au schéma de développement communal lorsque les communes élaboreront celui-ci. Il comprendra un volet commercial au regard des centralités. Les futures affectations commerciales y seront notamment intégrées. »
On distinguera désormais la compétence communale selon que le projet s’inscrit entièrement dans une centralité. Dans le premier cas, le plafond de la compétence communale est maintenu à 2 500 m2. Dans les autres cas, il est abaissé à 1 500 m2 dans le but de favoriser une approche globale du territoire. Ajoutons que le seuil de 400 m2 pour le dépôt d’une demande de permis pour de nouveaux commerces pourra être ramené à 200 m2 par une délibération du conseil communal. « Le mix commercial et la taille d’un projet seront dorénavant déterminants pour sa localisation, précise Camille Lhote. Les centralités sont désormais un concept clé : des périmètres de densification commerciale pourront y être définis. La concentration commerciale est préférée à sa dispersion. On donne plus d’autonomie aux communes qui prennent la main pour leur stratégie commerciale. En fonction de la typologie, de la catégorie de surface et du type d’implantation, on pourra déterminer une localisation à privilégier. »
QUEL AVENIR POUR L’IMMOBILIER COMMERCIAL DE PÉRIPHÉRIE ?
Il s’agit de tous les centres commerciaux qui sont situés à l’extérieur des villes et qui occupent des grands espaces. Des boites à chaussures pour certains, des retail parks pour d’autres. Ils ont accompagné l’étalement urbain et ont contribué à l’évasion commerciale des centres-villes. Aujourd’hui, dans la plupart des cas, leur dynamique commerciale est intense. « Cela n’empêche pas qu’il faut renouveler ces sites, explique Gilles Bourgoignie, en charge du développement immobilier pour Redevco, un développeur-investisseur qui a racheté le portefeuille immobilier de GB et dispose donc d’un important patrimoine immobilier dans toute la Belgique. Certains sites seront maintenus, d’autres revendus. Et ceux que nous garderons devront être réinventés, avec davantage de mixité dans les fonctions, de densité, de durabilité, d’identité architecturale et une accessibilité qui n’est pas liée au tout à la voiture. Il n’y aura plus ou très peu de nouveaux sites. Par contre, cette offre commerciale, complémentaire aux centres-villes devra être réinventée.»
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