Réanimer les centres-villes : les pouvoirs publics en ont les moyens
Réanimer les centres-villes : les pouvoirs publics en ont les moyens
Les pouvoirs publics ont bien plus d’outils qu’ils le croient à leur disposition pour réanimer les centres-villes. Les uns imaginés par la Wallonie, les autres par l’Europe. À côté des outils d’animation économique, l’urbanisme devient un véritable bras de levier.
Texte : Charlotte Mikolajczak
Les pouvoirs publics ont bien plus d’outils qu’ils le croient à leur disposition pour réanimer les centres-villes. Les uns imaginés par la Wallonie, les autres par l’Europe. À côté des outils d’animation économique, l’urbanisme devient un véritable bras de levier.
Texte : Charlotte Mikolajczak
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Les centres-villes commerciaux déchantent. Leur dynamisme d’antan semble s’être déplacé vers les périphéries ou sur la vaste toile mondiale de l’e-commerce. Dans le Brabant wallon, Waterloo et Louvain-la-Neuve font exception. Alors que Wavre ou Nivelles – leur centre-ville du moins – s’attristent. Que dire de Tubize, de Jodoigne… Il se raconte volontiers qu’ici le nombre de locaux vides explose et que là il n’y a que des coiffeurs ; quand ce n’est pas la prééminence de l’Horeca et des services qui est pointée. Le commerce urbain a bien besoin de soutien.
Mais que font donc les pouvoirs publics pour changer la donne ? Ou plutôt, que peuvent-ils faire ? À entendre Bruno Bianchet, chercheur au LEPUR ULg, expert du commerce et de l’aménagement du territoire, et François Honoré, CEO de GeoConsulting, entreprise de conseils en géomarketing spécialisée dans les secteurs du commerce et de l’immobilier, leurs leviers sont surtout « subjectifs ». Et encore, à condition de porter un regard différent sur leur centre-ville. « Alors que les achats étaient jadis la principale motivation à fréquenter les centres-villes, ils arrivent désormais derrière “retrouver un proche” et “flâner”, indique François Honoré. Ce constat, mesuré en France, vaut sans doute aussi pour la Belgique. »
De son côté, David Lestoux, fondateur de l’agence LA ! (Lestoux & Associés), basée en France, spécialisée dans la revitalisation des centres-villes à l’appel de collectivités locales, tempère et avance une solution claire et légale.
Le cadre juridique européen
« On ne peut pas constituer une entrave à la libre entreprise et à la concurrence, indique a priori Bruno Bianchet. Dans ce cadre, le pouvoir public a peu de maitrise, sauf en cas de problème de salubrité, de normes ou d’horaires. » Même quand les surfaces appartiennent au public ? « Certaines communes rachètent et rénovent des rez commerciaux, mais elles sont rares. Quant aux CPAS ou fabriques d’église, comme les privés, ils cherchent aussi la rentabilité… »
« Les collectivités pensent qu’elles ne peuvent rien faire, au risque de brimer la liberté d’entreprendre, renchérit David Lestoux. Or, il y a un cadre législatif qui leur permet d’agir sur le commerce : la Directive Services (dite Bolkestein) soutient la liberté d’entreprendre, oui, mais on peut la limiter si c’est au regard de considérations d’aménagement du territoire ou de la diversité commerciale. L’arrêt Visser (Cour de justice de l’Union européenne, 2018) l’a confirmé : pour revitaliser les centres-villes, on peut adopter des mesures restrictives. »
Le cadre urbanistique wallon
D’autant qu’à y regarder de plus près, le cadre urbanistique wallon permettrait de les adopter. « Une reconcentration autour d’un périmètre de densification commerciale intégré au Schéma de développement commercial -à présent intégré au Schéma de développement communal- peut donner des résultats tangibles, explique François Honoré. On ne reviendra pas aux commerces d’antan, mais on peut réorienter l’offre de façon cohérente. » Il regrette toutefois que l’outil ait été peu utilisé jusqu’à présent : « seules 22 communes wallonnes ont réalisé un Schéma de développement commercial, dont une seule dans le Brabant wallon : Waterloo. » Le Schéma de développement du territoire (SDT) donne un droit de regard sur les nouvelles implantations dès 400 m2, voire 200 m2 si la commune le décide. Et les Schémas de développement communaux devront à présent intégrer obligatoirement un volet commercial. Une opportunité à saisir pour changer la donne.
« Qu’il relève du Code du Développement Territorial en Wallonie originel ou de sa version 2024, des lois cadenas et autres permis socioéconomiques, un certain contrôle des implantations commerciales est envisageable, reprend Bruno Bianchet. Mais on est loin des aménagements plus coercitifs des Pays-Bas, par exemple, qui interdisent tout commerce lié à l’équipement de la personne dans les périphéries, pour protéger leurs centres-villes. »
Et David Lestoux d’insister : « Les collectivités peuvent encadrer la localisation de certaines activités via les SDC, en s’appuyant sur le droit européen pour préserver la diversité », assure-t-il voyant, par exemple, la santé et le médical comme nouveaux facteurs d’attractivité. « On ne fait plus trente minutes de route pour un vêtement, mais on le fera pour un praticien. » L’Allemagne et les Pays-Bas ont déjà défini ces règles ; la France s’en inspire ; la Belgique pourrait suivre. « L’objectif n’est pas d’interdire arbitrairement la surreprésentation de certaines activités, mais de préserver la diversité et l’équilibre du tissu commercial. »
Le manque de clarté dans la vision urbanistique freine le développement commercial.
D’autres leviers
« Le manque de clarté dans la vision urbanistique et l’absence de stratégie freinent tout développement. Quand un projet reste indécis, les commerçants se détournent », relève François Honoré. Le rôle du manager de centre-ville est également crucial. « Ce poste peut faire la différence. À Waterloo, Luc Pieltain incarne cette gestion proactive : animation, communication, vision claire du déploiement. »
Les partenariats public-privé sont un autre axe : « Trop souvent, public et privé se regardent en chiens de faïence, alors que les PPP sont une clé active de développement. » Autre levier, selon lui : le commerce doit s’inscrire dans une approche plus globale, où les fonctions se complètent. « Travailler en silo ne fonctionne plus. La redynamisation passe par une articulation avec la mobilité, le logement, le travail, le tourisme et l’aménagement urbain ». Avec un objectif final : rendre le centre à nouveau désirable.
Un modèle à réinventer
« Le problème tient à un déficit d’investissement public. On a sous-investi dans les centres, renchérit Bruno Bianchet. L’attractivité intrinsèque de certaines communes est fragile. Avec ceci que le Brabant wallon n’a pas échappé au développement en périphérie (logements, commerces, autres activités économiques…). Cet étalement urbain est nuisible à ses centres-villes. » « France et Belgique souffrent d’un excès d’urbanisme commercial, ajoute David Lestoux. Les surfaces y sont disproportionnées par rapport à la population, tandis que la consommation physique diminue au profit de l’e-commerce. Résultat : une fragilisation des centres-villes et l’apparition de friches commerciales en périphérie. Les uns et les autres doivent se réinventer. »
Il estime pourtant que la décennie à venir favorisera les centres : vieillissement, génération Z moins motorisée et hausse des personnes seules créeront un besoin accru de convivialité. Plus que de surfaces. « Le risque, prévient-il, est que les périphéries copient les centres – habitat, loisirs, médical, restauration. Mais alors, que restera-t-il aux centres-villes ? L’un des enjeux des SDC est d’éviter de faire des centres-bis. »
Certaines communes rachètent et rénovent des rez commerciaux, mais elles sont rares.
Vers une nouvelle approche
« Il y a une fenêtre de tir importante, conclut l’expert français. Les communes qui s’engagent dans les SDC ne doivent pas négliger le levier commercial. Cela peut sembler être une lecture purement de spécialiste de l’urbanisme commercial mais c’est une nouvelle approche. » Et de plaider pour dépasser la logique administrative de régulation du commerce au profit d’une intégration du commerce dans l’urbanisme de droit commun.
Les indicateurs classiques (taille des cellules, vacance) sont selon lui dépassés. L’attractivité dépendrait désormais de l’innovation, de la mixité habitat-travail, des services, de l’identité urbaine. « Le commerce devient lieu de loisirs et de lien social. Aux collectivités de créer les conditions favorables – cadre, aménagement, régulation. De travailler sur les facteurs de commercialité. »
Le commerce n’est plus ce qu’il était
Bruno Bianchet, chercheur à l’ULg, dresse un constat sans détour : le commerce vit une profonde mutation. Depuis la fin des années 1960, « le nombre de magasins recule tandis que les surfaces s’agrandissent et que la rentabilité s’effrite ». Ce ne sont plus seulement les commerces de quartier qui disparaissent : « l’ensemble du commerce est fragilisé. »
Cela fait des années que les bouleversements s’enchainent. « Bien avant le Covid ou l’e-commerce, mais leur sévérité s’accélère. » Après l’internationalisation, « le commerce en ligne a transformé le secteur ». Les faillites se multiplient, « témoignant d’un changement structurel plus que conjoncturel ». Le marché subit, les pouvoirs publics aussi.
L’équipement de la personne, « longtemps moteur d’attractivité, s’effondre au profit de l’Horeca et de l’alimentaire de qualité, désormais au cœur des centralités ». Les métiers eux-mêmes se transforment. « Devenir boulanger, boucher ou commerçant indépendant relève du défi : investissements lourds, normes strictes… Créer un commerce, c’est prendre un risque. »
Ces mutations reflètent surtout une évolution des comportements d’achat. « Ce qui compte aujourd’hui, c’est moins l’offre que la demande. » Si un type de commerce disparait, « c’est qu’il n’y a plus de clientèle pour lui ». Les consommateurs, plus mobiles, connectés et attentifs à leur budget comme à l’environnement, modifient les équilibres locaux : « achats en ligne, gout pour la seconde main, shopping à l’étranger… » Et avec cela, conclut-il en souriant, « s’installe une certaine nostalgie du commerce d’antan ».
Waterloo et Louvain-la-Neuve versus Wavre et Nivelles
Waterloo, Nivelles, Wavre et Ottignies-Louvain-la-Neuve : les quatre communes du Brabant wallon qui affichent une offre commerciale importante, mais avec des dynamiques qui diffèrent.
« Pourquoi Waterloo et Louvain-la-Neuve affichent-ils moins de 10 % de vacance (bien en deçà de la moyenne belge de 15 %), contre plus de 20 % pour les autres ? », s’interroge François Honoré (GéoConsulting).
Selon lui, trois facteurs expliquent cela :
1. Le mix commercial : Waterloo et Louvain-la-Neuve sont les seuls centres-villes du Brabant wallon à être dominés par l’équipement de la personne (vêtements, chaussures…), avec plus de 50 % des commerces occupés, contre 30-40 % ailleurs, où l’Horeca et les services prédominent. « Leur clientèle dépasse donc le local et couvre une zone supralocale », ajoute l’expert.
2. La taille des locaux : les surfaces moyennes en centre-ville sont souvent d’environ 100 m². Mais à Waterloo et Louvain-la-Neuve, elles sont 2,18 fois plus grandes que celles des autres centres-villes du Brabant wallon, « tant Nivelles que Wavre, mais aussi Tubize, Jodoigne, La Hulpe… » Même les cellules vides sont 1,37 fois plus vastes, « facilitant la recommercialisation et l’installation d’enseignes plus importantes ».
3. La structure des propriétaires. « À Louvain-la-Neuve, deux grands propriétaires professionnels – l’UCLouvain et Klépierre – gèrent le centre de façon harmonisée, relève François Honoré. Couplé à un centre piéton et à une clientèle captive, cela renforce l’attractivité commerciale. »
Quelques outils en ligne
Des mesures guidant l’urbanisation liées aux implantations commerciales sont définies au SDT et précisées dans le vademecum sur les Schémas de développement communaux thématiques « optimisation spatiale. » Le document peut être téléchargé sur le site du SPW-territoire.
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Webinaires
En 2024, les Maisons de l’urbanisme ont organisé deux webinaires portant sur l’attractivité des centres et les dynamiques commerciales. Une note de synthèse est disponible sur mubw.be.
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