Le marché locatif brabançon, toujours rentable ?
Le marché locatif brabançon, toujours rentable ?
En Brabant wallon, le marché locatif est solide, historiquement composé de maisons. Si les prix de vente ont augmenté, les loyers ont… explosé. Mais la rentabilité suivra-t-elle automatiquement ?
Texte : Charlotte Mikolajczak
En Brabant wallon, le marché locatif est solide, historiquement composé de maisons. Si les prix de vente ont augmenté, les loyers ont… explosé. Mais la rentabilité suivra-t-elle automatiquement ?
Texte : Charlotte Mikolajczak
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Longtemps havre résidentiel pour urbains en quête d’espace, le Brabant wallon semble devenir un port d’attache pour locataires en manque de verdure — et, du même coup, une terre promise pour candidats bailleurs. L’économie y est favorable : les prix de vente montent, mais les loyers davantage. L’offre de biens d’investissement s’étoffe, tandis que la demande reste forte, nourrie par des actifs déjà ancrés dans la province et par quelques ex-Bruxellois en télétravail. Si la demande parait limpide, l’offre mérite que l’on s’y attarde, et avec elle, la question de la rentabilité.
Un marché locatif à deux vitesses
Pour saisir l’offre brabançonne, on a coutume, dans le métier, de la comparer à Bruxelles. La capitale, où quasiment la moitié du parc est proposée à la location, fait office de référence. « Les différences entre Bruxelles et le Brabant wallon tiennent d’abord au type de bien », explique François Cartuyvels, directeur de l’agence immobilière Gestion Immo de La Hulpe, qui administre 700 logements, dont 200 brabançons. « Ici, on retrouve une proportion plus grande de maisons. Les appartements sont plus spacieux. Les petits logements d’une chambre y sont rares, à l’exception des kots qui constituent un marché très spécifique. »
Au-delà du type, l’expert distingue aussi la provenance des biens. « Il y a deux catégories. D’une part les biens d’investissement pur, acquis dans ce but, très présents à Bruxelles. D’autre part les biens dits ‘personnels’, dans lesquels les propriétaires ont déjà vécu ou envisagent de s’installer ultérieurement. En Brabant wallon, une large proportion des locations sont d’anciennes ou de futures résidences principales, ou un bien destiné aux enfants, comme à Louvain-la-Neuve », note-t-il. « On y met davantage d’affect, une qualité de finition supérieure, parfois un peu de stress aussi », sourit-il.
Centre, ouest et est
Géographiquement, l’offre en biens locatifs se concentre dans le centre – Ottignies-Louvain-la-Neuve, Wavre, Rixensart – et s’étend vers l’ouest – Waterloo, Braine-l’Alleud. À l’est, elle reste rare. « Du côté de Jodoigne, toute annonce d’un bien en location suscite 50 à 60 demandes. Les propriétaires ont l’embarras du choix », souligne Frédéric Giunta, fondateur de l’agence Atome (Jodoigne et Rosières).
Si l’équilibre est perturbé à l’est, c’est d’abord par une demande accrue : le Covid, la hausse des prix de vente et le durcissement des crédits ont renforcé cette pression. « Mais l’offre peine. Le manque est quasiment endémique », ajoute Frédéric Giunta. Ce côté de la province a tardivement lancé son développement immobilier locatif. Les très faibles densités résidentielles et la rétention foncière y sont encore légion.
Au centre et à l’ouest, la dynamique est différente : « Des projets émergent à Waterloo, Wavre, Court-Saint-Étienne… Là où il y a du foncier », observe Inès Fonsny, manager des équipes locations chez Latour & Petit. Waterloo s’y distingue clairement : « C’est la commune modèle : dynamisme commercial, restaurants, loisirs, mobilité, parkings gratuits… Tout y est. » Les loyers y dépassent ceux de Wavre, qui veut suivre la même voie. Louvain-la-Neuve, elle, a la particularité d’attirer toutes les générations. Une spécificité qui se traduit dans la gamme de biens proposés à la location.
Rentabilité : un équilibre à nuancer
Reste la question de la rentabilité qui, si l’on compare les hausses respectives des prix d’achat et des loyers, serait bien meilleure dans le Brabant wallon. Sur cinq ans, selon Fednot, la fédération des notaires du pays, les prix à l’acquisition ont progressé de 10,7 % pour les maisons (près de 445.000 € en moyenne) et de 2,4 % pour les appartements (un peu plus de 260.000 €), contre 6,9 % et 8,9 % à Bruxelles. « Jusqu’à fin 2024, les prix étaient plutôt au ralenti, note François Cartuyvels, mais la baisse des droits d’enregistrement a relancé le marché pour les candidats occupants. Pour les investisseurs, cela rehausse le cout d’entrée, d’autant que les taux d’intérêt ont augmenté. »
Les loyers brabançons ont, eux, bondi de plus de 26 % (pour une moyenne atteignant 1.214 euros), contre +22 % à Bruxelles, indique Federia. Un écart non négligeable, à resituer dans son contexte : « Les nouveaux baux, dont tient compte la fédération des agents immobiliers francophones, concernent beaucoup de biens neufs vendus à des investisseurs ; cela gonfle les statistiques », observe Inès Fonsny. « Dans les nouveaux projets, près de la moitié des acquéreurs sont des investisseurs et c’est l’appartement qui domine. Les loyers des maisons sont quant à eux restés stables, même si c’est le produit le plus recherché. Le bâti existant n’a pas subi une rénovation qui aurait suscité une telle hausse des loyers ».
Et en matière de rendement, le type de bien aura son influence : les petits logements rapportent davantage. Et la disparité géographique est aussi notoire : plus une commune est chère, plus le rendement locatif y sera faible ; en revanche, la valeur vénale progresse mieux dans les pôles urbains dynamiques. Un appartement est plus rentable à Wavre qu’à Louvain-la-Neuve, mais la plus-value à la revente peut être inverse.
Plus une commune est chère, plus le rendement locatif y sera faible.
Les loyers brabançons en hausse de 8,4 %
Le baromètre des loyers de Federia, fédération des agents immobiliers francophones, met à nouveau le Brabant wallon et Wavre à l’honneur. Tous deux affichent des records.
La province enregistre une hausse de 8,4 % sur un an : la plus forte progression wallonne. Les autres provinces suivent à distance : Namur et Luxembourg (+ 6,9 %), Liège (+ 4,7 %), Hainaut (+ 4,6 %).
Le Brabant wallon reste la province la plus chère avec un loyer moyen de 1.214 €. Louer une maison quatre façades y coute presque deux fois plus que dans le Luxembourg (945 € de différence !). Pour les maisons deux et trois façades, l’écart atteint près de 60 % avec le Hainaut pour la première (environ 500 €) et avec Liège pour la seconde (583 €). Côté appartements, les écarts sont moindres : le différentiel entre le Brabant wallon et le Hainaut (le moins cher) n’est que de 37 % (280 €).
Autre record : Wavre dépasse pour la première fois le seuil des 1.000 € de loyer moyen pour un appartement (+ 5,9 %), confirmant « son rôle de point focal dans la dynamique locative wallonne », selon Federia.
Les couts de l’entretien
Poursuivons nos réflexions… Interviennent dans ces calculs de rentabilité et rendement, les frais d’entretien et de réparation que les spécialistes évaluent à une moyenne de 47% des loyers perçus (hors chômage locatif). Une moyenne qui trouvera des disparités importantes selon le bien. Rénovations, réparations, taxes, relocation, copropriété, assurances…, tout pèse, surtout pour les maisons, cœur du parc brabançon. « Un appartement de 80 m² à Ixelles se loue 1.600 €. Pour le même loyer, à Walhain, on obtient une maison de 185 m², mais avec des coûts d’entretien sans commune mesure », conclut François Cartuyvels : peinture sur une surface bien plus grande, toiture à isoler sans partage de la facture avec la copropriété, cuisine plus vaste à refaire, abattage ou élagage d’arbres… et le suivi de tous ces travaux.
En résumé le marché locatif brabançon est dominé par l’appartement qui est pour bonne partie, en bien d’investissement. Ici, la rentabilité est encore au rendez-vous. Le montant des loyers a particulièrement grimpé un peu partout en Brabant wallon, et ce avec une offre géographiquement éparse. De quoi, assurément, questionner l’accès au logement pour toutes les catégories de la population quelle que soit la localisation. Quant aux maisons mises à la location, si leur loyer reste sensiblement inchangé (bien que restant le plus haut de Wallonie), les couts d’entretien pèsent et les besoins en rénovation énergétique pourraient changer la donne à l’avenir, tant sur le montant des loyers que sur le rendement.
Les frais d’entretien et de réparation sont évalués à 47 % des loyers perçus.
Actif depuis 30 ans dans l’immobilier brabançon
Il a acheté son premier bien en 1995. Depuis, l’immobilier est devenu sa seconde nature. En solo ou en duo, avec un associé ou son épouse, il gère aujourd’hui une vingtaine de logements : kots d’étudiants, petites maisons, appartements de deux ou trois chambres, loués entre 750 et 900 €, principalement dans le Brabant wallon — Wavre, Ottignies-Louvain-la-Neuve, Grez-Doiceau. « Mieux vaut acheter près de chez soi, dans un marché qu’on connait. Et ici, les atouts ne manquent pas : proche de Bruxelles, bien desservi, stable. »
Trente ans plus tard, son portefeuille tourne sans accroc : peu de vacance locative, rares mauvais payeurs. Juste quelques souvenirs qu’il raconte en souriant : un jeune cultivant du chanvre, un locataire avec quatre chiens, un autre en guerre avec ses voisins. « Sur trente ans, ces histoires deviennent des anecdotes. »
Les baux sont courts – trois ans en moyenne, kots obligent – sauf pour une locataire fidèle depuis vingt-cinq ans. Cette rotation l’a d’ailleurs poussé à confier la gestion de ses logements étudiants à une société spécialisée. Son dernier achat remonte à dix ans. « Les prix avaient déjà flambé, les rendements s’étaient tassés. Aujourd’hui, je ne me relancerais plus. J’ai atteint une taille confortable – et un âge respectable – et le marché est cher. » Il garde pourtant un souvenir ému de sa seule revente : un kot doublé en valeur en quinze ans. « Une belle plus-value. Mais exceptionnelle. Sur les appartements, ça ne se reproduit plus. »
Quant au rendement, il ne s’en soucie guère. « Je ne le calcule pas, mais je sais que c’est rentable, même si je dois remplacer un frigo ou une chaudière. Et ce, sans indexer systématiquement les loyers. » S’il devait recommencer, il n’hésiterait pas. « J’aime la brique », dit-il simplement. Ancien du bâtiment, il a toujours trouvé logique l’investissement immobilier : concret, éthique, tangible. Et puis, il est bricoleur. « Si on ne l’est pas un peu, c’est plus compliqué. Moi, j’ai toujours choisi des biens en bon état, bien situés, avec une belle vue. Ça aide à durer. »
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