Le mythe de la main invisible de l'urbanisme brabançon
En Brabant wallon, le décalage s’accentue entre un parc de logements dominé par la grande maison unifamiliale et l’explosion des ménages isolés. Face à la saturation foncière de l’ouest de la province et au piège de la mobilité dans l’est rural, le libre jeu du marché montre ses limites.
Texte : Frédérique Masquelier
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Il est tentant de penser que la production de nouveaux logements obéit à une logique de marché, fluide et réactive : si les besoins de la population évoluent, l’offre suit le mouvement. Calquée sur la théorie de la « main invisible » imaginée par l’économiste écossais Adam Smith, cette croyance libérale a la vie dure en aména-gement du territoire. Mais la dernière analyse prospective livrée par la Province du Brabant wallon prouve le contraire. Non seulement le marché immobilier résidentiel ne s’autorégule pas, mais le parc de logements existant ne répond plus aux réalités démographiques actuelles. « Il y a une remise en question nécessaire de l’hypothèse classique selon laquelle l’offre de logements serait conçue comme une fonction dépendante de l’évolution du nombre et de la structure des ménages, principalement à l’échelle locale », observe Marie-Caroline Vandermeer, responsable de la cellule du Développement territorial à la Province du Brabant wallon, invitée à s’exprimer lors d’une conférence-débat organisée le 20 mai dernier par la Maison de l’urbanisme du Brabant wallon (« Habiter. Perspectives croisées sur le logement en Brabant wallon »).
Le boom des isolés
Lancées en 2015, les analyses prospectives de la Province s’articulent autour de trois enjeux : la croissance démographique, le vieillissement de la population et la difficulté d’accès au logement. Tous les cinq ans, les données disponibles sont compilées et étudiées. « En 2025, le bureau d’études IGEAT s’est penché sur les profils de ménages brabançons selon les typologies de logements », renseigne Marie-Caroline Vandermeer. Avec un constat : le nombre de ménages (+4,8 % entre 2020 et 2025) évolue bien plus vite que le nombre d’habitants (+2,3 %). « Cela signifie que la part et le nombre des ménages isolés augmente, explique l’experte. Désormais, ils sont légèrement plus nombreux que les familles en Brabant wallon et représentent un tiers de la population brabançonne (33 %). » Ces isolés gravitent surtout dans les polarités. « À commencer par Ottignies-Louvain-la-Neuve, où près de la moitié des ménages se limitent à une personne, sans oublier Nivelles, où ils sont plus de 40 %. » Pour le reste, Marie-Caroline Vandermeer cite Tubize, Braine-l’Alleud, Waterloo, Wavre et Jodoigne.
Ce boom des isolés provient bien sûr de la hausse des divorces et des séparations, mais aussi du vieillissement de la population. « Un Brabançon sur cinq a plus de 65 ans », établit-elle.
5 775
D’après les statistiques compilées par la Province du Brabant wallon, en cinq ans (2020-2025), le nombre de ménages isolés a explosé (+5 775), tandis que la part des couples avec enfants a légèrement reculé (-319) au profit des couples sans enfants (+1 417) et des familles monoparentales (+776). En parallèle, l’âge moyen a continué à augmenter, directement influencé par la part grandissante des Brabançons de plus de 65 ans (+9 287 ainés). Les jeunes de moins de 20 ans ont quant à eux vu 1 711 des leurs quitter le territoire. Un départ – fuite ou effet conjoncturel – que la Province ne s’explique pas.
Pour aller plus loin
La conférence-débat « Habiter. Perspectives croisées sur le logement en Brabant wallon », organisée par la Maison de l’urbanisme du Brabant wallon le 20 mai dernier à Chastre, a été filmée. Les présentations des intervenants de l’après-midi et les débats des divers panels qui se sont succédés en soirée sont à voir (ou revoir) en vidéo sur la page web :
https://www.mubw.be/ activite/conferences/
Sous-occupation chronique
Le parc résidentiel de la province a lui aussi évolué en cinq ans de temps, gagnant 9 337 logements, pour la plupart des appartements (65 %). Pas de quoi bouleverser la prédominance de la maison unifamiliale toutefois (73 %). Sur le plan de l’occupation des logements, l’étude de la Province cartographie le bâti brabançon selon quatre grands segments. Le premier bloc, majoritaire et constitué des maisons en propriété (60 % du parc), est verrouillé par les familles et les seniors. Le deuxième segment, à savoir les appartements en location (20 %), concentre les jeunes et les colocations. Pour ces profils, il s’agit moins d’un choix que d’une transition subie, imposée par l’absence d’alternatives abordables à l’achat. « L’accès au parc de logements se fait prin-cipalement par location, qui concerne 70 à 80 % des cas pour les ménages qui emménagent dans la Région », acquiesce Marie-Caroline Vandermeer. Les deux derniers segments finissent de dessiner cette polarisation : les maisons en location (13 % du parc) sont devenues le refuge des nouvelles dynamiques de cohabitation, tandis que les appartements en propriété (8 %) sont captés par des profils plus âgés disposant d’un capital solide.
Se priver pour se loger
Des enjeux retenus par la Province du Brabant wallon, l’accès au logement est certainement l’un des plus déterminants. C’est le point de départ de l’analyse de Jérôme Vanstalle, chargé de projet au Relais social du Brabant wallon, par ailleurs investi au sein du GOAL, le Groupe d’observation pour l’accès au logement en Brabant wallon. Convié lui aussi par la Maison de l’urbanisme à participer à sa conférence-débat du 20 mai, le chercheur complète le tableau dressé par Marie-Caroline Vandermeer en mettant en lumière un paradoxe : alors que la province affiche le revenu disponible médian par habitant le plus élevé de Wallonie (plus de 29 500 euros), cela ne suffit pas pour garantir à tous les Brabançons d’avoir un toit au-dessus de leurs têtes. « Le problème de l’accès au logement en Brabant wallon, c’est le prix auquel s’échangent les maisons et les appartements dans la province, se désole Jérôme Vanstalle. C’est ici que les valeurs à l’achat sont les plus élevées en Wallonie. »
La location n’est pas une meilleure option, puisque les loyers sont eux aussi dans la fourchette haute à l’échelle de la Région. Dans une étude publiée en 2022, le Centre d’études en habitat durable a quantifié la part du budget des ménages dédiée au logement, rapporte Jérôme Vanstalle. Avec un constat alarmant : une personne isolée qui loue au prix du marché en Wallonie consacre en moyenne… 47 % de son budget au logement. « Pour une famille monoparentale elle aussi locataire au prix du marché, c’est 40 %. Non pas parce que la situation est meilleure pour un parent solo, mais parce qu’il y a d’autres coûts importants qui s’ajoutent au quotidien », remarque-t-il tout en rappelant que « l’étude du CEHD porte sur la Wallonie, la situation est donc plus difficile encore en Brabant wallon où les loyers sont plus élevés. » En témoigne l’indicateur de privation matérielle sévère, qui désigne la part de la population contrainte de renoncer à des biens reconnus comme souhaitables pour vivre dignement – par exemple, le fait de payer ses factures à temps, de partir en vacances, de manger de la viande tous les deux jours, de faire face à une dépense imprévue, d’acheter une voiture ou de chauffer son domicile. « En Brabant wallon, de 3,30 % de la population en 2019, on est monté à… 6,90 % en 2023 », avertit Jérôme Vanstalle.
42 000
Un chiffre en particulier retient l’attention de la Province du Brabant wallon dans son analyse, celui de 42 000 maisons en propriété de taille moyenne à grande habitées par des ménages adultes et âgés, seuls ou en couple, dont une part importante de 65 ans et plus.
De quoi l’amener à faire écho à une récente étude de l’IWEPS qui recense 233 600 maisons sous-occupées en Wallonie, elles aussi trop grandes pour les ainés qui y sont logés.
11 ans
En Brabant wallon, le prix de l’immobilier médian représente désormais environ onze ans de revenus, contre sept ans en Région wallonne. Pour le quart des ménages aux revenus les plus bas, le prix de l’immobilier représente carrément seize ans de revenus, contre neuf à l’échelle régionale.
Le piège géographique
Au rang des solutions, il y a, bien sûr, la construction de nouveaux logements, en veillant impérativement à les calibrer sur les profils des ménages brabançons. Mais le Brabant wallon dispose à ce jour de la plus faible offre foncière résidentielle théorique de Wallonie, avec seulement, selon les statistiques de l’IWEPS, 21,4 % de terrains encore disponibles pour l’habitat contre près de 30 % pour la moyenne régionale. Cette disponibilité foncière résiduelle subit de surcroît un déséquilibre géographique majeur. Dans le centre et l’ouest de la province, le foncier est épuisé, à l’image de Waterloo où moins de 8 % des terrains affectés à l’habitat sont encore libres. Les réserves constructibles se sont localisées vers l’est, comme à Ramillies où le taux de terrains disponibles grimpe à 38 %. Le hic ? Moins d’un tiers de la population de ces territoires ruraux vit dans une « polarité de base », soulève Jérôme Vanstalle, se référant encore aux statistiques wallonnes, c’est-à-dire une zone où l’école, les commerces d’alimentation, la gare ou le CPAS sont accessibles à pied. « L’économie initialement réalisée par les ménages sur le coût de la brique se trouve immédiatement annulée par les coûts induits de la mobilité. »
Des pistes émergentes
Ce décalage persistant entre la logique du marché immobilier privé et la réalité socioéconomique déplace ainsi la question du logement vers un enjeu plus global d’aménagement du territoire. C’est tout le sens des débats des différents panels qui ont animé la seconde partie de la conférence de la Maison de l’urbanisme du Brabant wallon. Les réponses ne se limitent pas à la seule production de briques et leur localisation, mais passent par l’exploration d’alternatives concrètes qui font la part belle aux initiatives investissant les tissus d’ores et déjà urbanisés. Les porteurs de projets et autres acteurs de terrain venus apporter leur expérience comme leurs idées ont ainsi évoqué des pistes émergentes telles que le développement du logement modulaire, de l’habitat groupé, léger ou encore évolutif. Au-delà de la diversité de logements, les études présentées et les discussions menées soulignent surtout le rôle central de la planification territoriale. Alors que l’offre foncière s’épuise et que l’impératif de réduire la consommation du sol s’impose, la maîtrise de l’urbanisation apparaît un levier incontournable pour réguler un marché laissé à lui-même.
Pour les acteurs de l’aménagement du territoire, le défi actuel est de définir les stratégies pour prioriser les urbanisations et guider la densification des centralités, c’est-à-dire les zones riches en services et en offre de mobilité. Un arbitrage indispensable pour que le territoire brabançon puisse absorber ses mutations démographiques sans accentuer les fractures économiques et sociales. Il est tout aussi important de diversifier les modalités d’accès aux logements, notamment au travers d’une offre accrue en logements d’utilité publique.
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