Habitat groupé : la fin de l'errance légale
Cinquante ans après l’émergence de l’habitat groupé en Belgique, le modèle n’a toujours pas d’existence légale. Ce à quoi les autorités wallonnes veulent remédier. Sous l’impulsion du milieu associatif, une définition de l’habitat groupé se prépare à entrer au Code wallon de l’habitat durable.
Texte : Frédérique Masquelier
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A Wavre, la Ferme de Louvranges s’apprête à célébrer un demi-siècle d’existence. Rénovée en 1978 et divisée en seize logements, elle est l’un des tout premiers habitats groupés à avoir vu le jour en Belgique. Un anniversaire qui devrait, en toute logique, marquer l’âge de la maturité pour ce mode d’habiter. Or, après cinq décennies de pratique, et bien que quelque 200 à 250 projets aient essaimé à travers le pays, les collectifs citoyens à la manœuvre doivent encore surmonter les mêmes blocages administratifs, financiers, fiscaux et urbanistiques que leurs prédécesseurs.
Des pionniers en Europe
Tout avait pourtant si bien commencé. Pour une fois, la Belgique pouvait même s’enorgueillir d’avoir une longueur d’avance sur ses voisins européens. « À chaque étape décisive de l’histoire de l’habitat groupé sur le sol belge, on s’est dit qu’on était des pionniers », assure Pascale Thys, coordinatrice de l’ASBL Habitat et Participation, créée en 1982 au sein de la Faculté d’Architecture de l’UCLouvain pour structurer le mouvement alors naissant. Lors d’un colloque organisé à Namur en décembre 2025, elle dresse toutefois un constat amer : « On avait l’habitude d’accueillir régulièrement des délégations d’autres pays venues s’inspirer de nos salons, nos formations, nos études et états des lieux, nos expériences de terrain. Et puis, retournement de situation, cela fait plus de dix ans maintenant qu’on a l’impression d’être les derniers de cordée à l’échelle européenne. »
Ce déclassement ne vient pas de l’association, aussi proactive qu’à ses débuts. Il ne s’explique pas non plus par un essoufflement citoyen. Au contraire, en cinquante ans, l’habitat groupé s’est progressivement délesté de son étiquette militante et alternative héritée de l’après-Mai 68. Il a su séduire de nouveaux publics et gagner en popularité sur fond de crise du logement, de nécessaire densification du territoire, mais aussi de vieillissement de la population et d’isolement social. « Le problème, ce sont les pouvoirs publics, se désole Pascale Thys. Ils ne nous soutiennent toujours pas. » Et pour cause : si, sur le terrain, les acquis sont indéniables, sur le papier, l’habitat groupé ne dispose d’aucune véritable reconnaissance juridique ou légale.
Vers une définition légale
En Wallonie, les autorités régionales affichent pourtant une réelle volonté d’aller de l’avant. La déclaration de politique gouvernementale 2024-2029 de la nouvelle majorité MR-Engagés prévoit explicitement de faciliter le développement de l’habitat groupé, au même titre que d’autres modes d’habiter comme l’habitat léger, les coopératives d’habitat, le Community Land Trust, ou encore les logements partagés et intergénérationnels. Cette ambition a été confirmée lors du colloque par Cécile Neven (MR), la ministre wallonne du Logement. « Il y a une série de freins que nous devons lever, notamment en termes de modifications décrétales et règlementaires », a-t-elle reconnu.
Face à l’inertie des pouvoirs publics, l’ASBL Habitat et Participation a pris les devants et s’est attelée à un premier chantier d’envergure : la mise au point d’une définition légale de l’habitat groupé, destinée à faire prochainement son entrée au Code wallon de l’habitat durable (CWHD). Pour ce faire, l’association a organisé une série d’ateliers participatifs réunissant citoyens, experts, architectes et juristes. Ces échanges ont abouti à une définition provisoire présentée au colloque par Claire Thollembeck, juriste au sein d’Habitat et Participation. Une première étape qui en annonce d’autres, espère-t-elle, ajoutant que la balle est désormais dans le camp du législateur wallon.
Une définition provisoire de l’habitat groupé
« L’habitat groupé désigne une ou plusieurs habitation(s), contigües ou à proximité immédiate s’il y en a plusieurs, occupée(s) par plusieurs ménages, qui disposent d’espaces partagés conçus pour favoriser leurs interactions, et qui sont engagés entre eux, par écrit, dans un projet commun, portant à tout le moins sur le vivre-ensemble et à vocation associative en principal, avec un fonctionnement participatif porté par ou avec les habitants. »
« Il faut jeter des ponts entre l’urbanisme, la fiscalité et le logement »
D’après le notaire Pierre-Yves Erneux, spécialiste de l’habitat groupé, invité à prendre la parole au colloque d’Habitat & Participation, l’entrée d’une définition de l’habitat groupé au Code wallon de l’habitat durable risque de rester lettre morte si elle n’est pas suivie d’une mise en cohérence législative globale. D’après lui, il ne s’agit pas simplement de théoriser un mode d’habiter, mais de « jeter des ponts entre l’urbanisme, la fiscalité et le logement » afin de rendre ces projets réellement viables. Le tout, sans se lancer dans une révolution, mais en intervenant de manière « chirurgicale » dans les textes existants. L’enjeu est de taille car l’habitat groupé remplit des fonctions systémiques essentielles, souligne-t-il, comme la création de lien social et la mutualisation de services qui soulagent les finances publiques, notamment pour l’aide aux ainés ou la garde d’enfants.
Intérêt général
Sur le plan de l’urbanisme, le notaire préconise de reconnaitre l’habitat groupé comme un projet d’intérêt général pour faciliter les écarts et dérogations. Il juge également que la manière de comptabiliser les densités résidentielles pénalise les projets d’habitats groupés. Selon lui, ce mode de calcul devrait être revu au sein des schémas de développement communaux en cours d’élaboration. Il souligne par ailleurs les avancées engrangées en ce qui concerne le régime spécifique dans les permis d’urbanisme de constructions groupées où, dorénavant, il est possible de procéder à la division notariale sur base du permis octroyé et avant la réalisation du projet, à condition qu’un engagement à le mettre en œuvre soit acté.
En ce qui concerne le logement, Me Erneux plaide pour plus de souplesse dans les grilles de lecture administratives qui passent actuellement outre la réalité des espaces partagés au sein des habitats groupés. Un autre obstacle technique réside dans les permis à durée limitée. « Bien que séduisant, le concept d’une création de logement limitée dans le temps s’avère impraticable pour effectuer le travail de division pérenne », argue-t-il. La loi sur la copropriété gagnerait aussi à être assouplie, poursuit le notaire. Elle induit des rapports de force anonymes et verticaux entre les copropriétaires là où l’habitat groupé appelle une gestion collégiale et des modes de décision participatifs.
Des interventions chirurgicales
Reste que, selon Me Erneux, le volet financier et fiscal constitue sans doute le frein le plus important. Pour les primoacquéreurs engagés dans un projet d’habitat groupé, l’accès au taux de droits d’enregistrement réduit de 3 % relève de l’« équilibrisme », assure-t-il. Ceci parce que le décalage entre le temps de l’acquisition et le temps nécessaire pour obtenir un permis d’urbanisme oblige souvent les collectifs citoyens à acheter en indivision. Sans aménagement législatif permettant de préserver le taux réduit durant cette phase transitoire, les droits d’enregistrement grimpent à 12,5 %. À cela s’ajoute la réticence d’une partie du secteur bancaire, qui peine à sortir de ses formulaires standards pour financer l’habitat groupé. Et que dire de modèles innovants comme le Community Land Trust…
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