La fin du prêt-à-urbaniser : quand les friches imposent le sur-mesure
La fin du prêt-à-urbaniser : quand les friches imposent le sur-mesure
Mobiliser les friches pour reconstruire la ville sur elle-même : voilà le pari de la régénération urbaine. Si l’opportunité rime souvent avec complexité, ce défi territorial majeur, au cœur du récent colloque de la CPDT, pousse les acteurs publics et privés du secteur à réinventer leurs pratiques.
Texte : Marguerite van Overbeke
Mobiliser les friches pour reconstruire la ville sur elle-même : voilà le pari de la régénération urbaine. Si l’opportunité rime souvent avec complexité, ce défi territorial majeur, au cœur du récent colloque de la CPDT, pousse les acteurs publics et privés du secteur à réinventer leurs pratiques.
Texte : Marguerite van Overbeke
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Avec, en ligne de mire, l’objectif européen de « zéro artificialisation nette » (ZAN) d’ici 2050, et dans la foulée du Schéma de développement territorial wallon adopté en 2024, la lutte contre l’étalement urbain s’impose aujourd’hui comme une nécessité. Elle a pour corollaire de reconstruire la ville sur elle-même et suppose donc de mettre l’attention sur l’existant, de concentrer les efforts sur des urbanisations en mutation. Qu’il s’agisse de friches, de vides, de sites sous-occupés ou carrément inoccupés, les lieux à interroger sont multiples. Et ce n’est pas l’apanage du milieu urbain. Les villages sont, eux aussi, concernés par ce défi.
Dans la pratique, une telle approche du métabolisme territorial implique d’autres manières d’appréhender les projets. Car ceux-ci sont désormais de plus en plus éloignés de la théorie, et très certainement du degré zéro de l’aménagement du territoire : le projet monofonctionnel sur un terrain vierge en rase campagne.
Complexité grandissante
La singularité d’un site tient à de nombreux facteurs qui nécessitent d’être pris en compte dans l’appréhension et la programmation d’un projet. Quand on travaille avec des urbanisations existantes, il n’est pas rare d’être confronté, suivant les cas, à des problématiques de pollution, une réflexion à mener sur le réemploi ou le recyclage des matériaux, des questions de préservation d’éléments à caractère patrimonial, une structure foncière plurielle ou encore l’intégration dans un environnement bâti et souvent dense. À ces questions s’ajoutent la prise en charge des vulnérabilités et facteurs de risque, notamment en matière de gestion des eaux de ruissellement et d’inondation.
Ces aspects convoquent l’application d’un florilège de réglementations et procédures qui peuvent participer à un allongement des délais. Elles vont souvent de pair, aussi, avec une multiplication des acteurs concernés : administrations et organismes d’avis, experts, acteurs locaux et partenaires.
Partir du site
Face à ce haut niveau d’exigence, de nouvelles manières de concevoir et de construire les projets émergent, portées par des structures innovantes. Certains en ont même fait le cœur de leur approche. C’est le cas de Miss Miyagi, un opérateur principalement actif en Flandre, qui s’attèle actuellement à reconvertir une ancienne tannerie en complexe mêlant hébergement et restauration à Viroinval. Auparavant, il s’est fait un nom en menant à bien le redéploiement du site emblématique De Hoorn, accueillant autrefois les activités brassicoles de Stella Artois à Leuven. Celui qui se définit comme un « développeur de projets alternatif » a ensuite étendu son champ d’action à d’autres sites. Pour chacun d’entre eux, Miss Miyagi se fait l’écho d’un important travail de réflexion mené en amont avec les acteurs locaux, les usagers et occupants du lieu. De quoi établir une confiance mutuelle et, de ce fait, souder le processus de développement et de construction de chaque projet. Pour Michiel Van Balen, cofondateur de Miss Miyagi, « c’est une inversion du modèle économique : on ne donne pas forme à un projet préconçu, on propose, conçoit et teste ce qui est faisable avec les acteurs locaux ». Les projets font sens. Ils partent des singularités du terrain, de leur complexité et s’alimentent de la richesse du tissu local, notamment associatif.
À une plus vaste échelle, le promoteur gantois Revive se distingue quant à lui dans le monde du développement immobilier par une approche environnementale et sociétale à haute valeur ajoutée. Depuis 17 ans déjà, que ce soit en Flandre, à Bruxelles ou à l’international, son ADN demeure inchangé : s’attaquer uniquement à des friches ou à des sites déjà urbanisés, avec une composante commune : la complexité. Initialement, ses projets fétiches portaient sur des friches à reconvertir, et présentaient généralement une forte pollution. Avec le temps, le champ d’action de Revive s’est étendu à de grands volumes bâtis. Des immeubles de bureaux vides, par exemple, avec toujours leur lot de défis à relever, tels que le traitement de l’amiante. In fine, la volonté du promoteur est d’amener une réelle plus-value sur un site, au bénéfice d’un quartier : dédensification et création d’espaces verts pour les zones les plus artificialisées, aménagement d’espaces publics en lien avec le quartier, minimisation des impacts énergétiques. Dans sa philosophie, les contraintes d’un site et les enjeux sont autant d’éléments qui vont structurer le projet final.
Des critères d’investissement…
Il n’en reste pas moins que la reconversion de friches répond à des impératifs financiers, comme pour tout développement immobilier. En matière d’investissement, le facteur temps est bien sûr central, indique Stefano Cincinnato, responsable Développement pour Bruxelles chez Revive. « La gestion des délais est essentielle pour la maîtrise des coûts, et c’est cette maîtrise qui permet de proposer des logements qui restent abordables. » Les risques planologiques peuvent également avoir un impact important sur la durée de développement d’un site. Sans oublier le risque de recours, qui est un facteur non négligeable.
La possibilité d’appréhender au mieux la complexité dépend aussi du biais par lequel un site est mis sur le marché. L’idéal étant, pour Revive, de pouvoir établir un dialogue en amont avec les anciens propriétaires et usagers du site et avec les pouvoirs locaux pour avoir le temps de nourrir une vision. Une mise en concurrence rapide ne permet pas d’appréhender des questions complexes avec la même précision.
Par ailleurs, les critères d’accessibilité et de mobilité sont également très importants. Revive ne cible pas uniquement les grandes agglomérations urbaines mais veille à s’assurer d’une bonne accessibilité piétonne, cycliste et en transports en commun. Il faut que le projet soit suffisamment bien desservi pour limiter au maximum le recours à la voiture individuelle.
… et des compétences à activer
Enfin, en matière de savoir-faire, se spécialiser dans les friches requiert des compétences pointues. Il faut savoir maîtriser un haut niveau de technicité sur certaines questions, comme l’énergie ou la pollution. « Nous pouvons compter, en interne, sur deux experts qui traitent uniquement les problématiques liées à la pollution. Nous avons aussi un manager chargé des impacts environne-mentaux et un autre pour les impacts sociaux d’un projet », renseigne le chargé du Développement de Revive au sein de la capitale. Outre la technique, c’est la recherche constante d’innovation et la capacité à anticiper les évolutions de la société qui font la différence. Et ce, tant au niveau démographique et économique, qu’en matière de gestion de l’énergie. Pour Stefano Cincinnato, dans un monde où les crises se succèdent et les incertitudes augmentent, « la résilience est sans doute la qualité la plus importante. Cela veut dire, concrètement, être prêt à bifurquer à tout moment ».
Prévenir les nouvelles friches
À noter qu’au-delà de la problématique de reconversion des friches existantes, l’un des prismes évoqués lors du colloque de la CPDT mérite d’être davantage pris en compte en aménagement du territoire, à savoir l’anticipation de l’avenir d’un site pour ne pas créer de nouvelles friches demain. Un objectif vertueux de préservation des ressources foncières qui implique d’intégrer dans la planification la temporalité des projets, leur évolutivité, leur accessibilité et la question de la maîtrise foncière publique. Mais aussi de prévoir au mieux les évolutions à venir, qu’elles soient climatiques, énergétiques, démographiques, économiques ou sociales
Les friches : un potentiel entre gisement et contrainte
Mi-avril, le dernier colloque de la Conférence Permanente du Développement Territorial (CPDT) a réuni quelque 600 personnes sur le thème des friches, vues comme « un levier stratégique pour optimiser nos territoires ». Il était introduit par le ministre wallon François Desquesnes, en charge de l’Aménagement du territoire. Après différentes interventions en matinée dressant un état des lieux de la situation en Wallonie et présentant des outils inspirants mis en place en dehors des frontières régionales, l’après-midi a été consacrée à un panel varié de témoignages d’acteurs et de porteurs de projets.
Si la notion même de friche renvoie successivement, selon les époques, à une terre gagnée sur la mer, une terre laissée au repos ou, plus récemment, à une terre abandonnée suite à l’arrêt d’activités, l’espace disponible qui la caractérise constitue indéniablement une opportunité pour limiter l’artificialisation et mettre en œuvre l’optimisation spatiale.
On pense de prime abord aux friches industrielles, comme celles liées à la sidérurgie dans le sillon Sambre et Meuse. Cependant les friches peuvent être de nature diverse et concerner bien d’autres activités qui ont été réduites, arrêtées ou déplacées : infrastructures ferroviaires, anciens équipements (hôpitaux, casernes…), lieux de culte, commerces, petites industries et artisanat , voire, dans certains cas, des logements.
Avec ceci que, si les friches représentent certes des « gisements fonciers mobilisables », leur reconversion n’est pas la panacée. Elles cristallisent la plupart du temps de lourdes contraintes techniques, financières ou juridiques. Et, si tous s’accordent sur le potentiel qu’elles représentent, toutes les friches ne sont pas destinées à accueillir tous les projets. Le facteur budgétaire intervient irrémédiablement, tandis que leur accessibilité et leur inscription dans la trame verte nécessitent aussi d’être prises en compte. D’où l’utilité, côté public, d’outils d’aide à la décision pour prioriser et arbitrer les interventions.
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