Petits ménages, maisons XXL : la Wallonie face au défi des logements sous-occupés
Alors que les ménages rétrécissent, la taille des habitations demeure inchangée. Avec un constat : 60 % d’entre elles sont sous-occupées en Belgique. C’est particulièrement vrai en Wallonie, où la maison unifamiliale est la norme. De quoi pousser à prôner la division du bâti. L’objectif ? Rencontrer les besoins réels des ménages et créer de nouveaux logements en préservant le territoire.
Texte : Frédérique Masquelier
“Diviser pour mieux se loger”. De son propre aveu, le thème choisi par Canopea pour son colloque du 5 février dernier n’est pas le plus « enthousiasmant ». Pour le grand public, certainement. « J’ai rarement vu des olas se former spontanément dans la foule quand on parle de densification », plaisante Aurélie Cauchie, chargée de projet au sein de l’ASBL namuroise dont la mission est de fédérer les associations de défense de l’environnement en Wallonie. Il n’empêche, la division des logements est un enjeu urbanistique majeur qui fait écho aux engagements d’optimisation spatiale pris par la Région wallonne dans son Schéma de développement du territoire (SDT) en 2024. Mais aussi, plus largement, au rétrécissement de la taille des ménages observé depuis quelques années et à l’impératif de réduction de la consommation éner- gétique du bâti résidentiel intimé par l’Europe d’ici 2050. Avec Eva Joskin, sa collègue et coauteure d’un ouvrage écrit à quatre mains sur le sujet, Aurélie Cauchie a présenté les conclusions de leur travail aux quelque 200 participants réunis pour l’occasion dans le grand auditoire de la Bourse de Namur, en ce compris François Desquesnes (Les Engagés), ministre wallon de l’Aménagement du Territoire.
Le cas particulier des seniors
« En 2025, la Wallonie comptait un peu plus de 3,7 millions d’habitants répartis en 1,64 million de ménages, soit environ 2,2 personnes par ménage. Un chiffre qui ne cesse de diminuer en raison des récentes évolutions démographiques et sociologiques (vieillissement de la population, boom des familles monoparentales), cadre Eva Joskin. Pour ce qui est du bâti, la Région abrite 1,4 million de bâtiments résidentiels où s’inscrivent 1,73 million de logements. » Ce qui en dit long sur la suprématie de la maison unifamiliale au sud du pays – une spécificité belge à l’échelle européenne, souligne l’experte de Canopea. « 1,6 million de ménages pour 1,7 million de logements, c’est plutôt une bonne nouvelle, poursuit-elle. Mais c’est oublier les logements inoccupés, les secondes résidences, les kots d’étudiants, les hébergements touristiques… » Sans parler de l’inadéquation entre le parc de logements et la composition des ménages. « Selon Eurostat, près de 60 % des logements sont sous-occupés en Belgique, bien au-delà de la moyenne européenne de 33 %, renseigne Aurélie Cauchie. Il faut dire que plus de 80 % du parc résidentiel wallon se composent de logements de quatre à six pièces ou plus (hors salle de bain et cuisine). Et ce, alors que plus de la moitié des ménages se limitent à une ou deux personnes. » Un phénomène plus prégnant encore quand on se penche sur la seule catégorie des 65 ans et plus. « On atteint, pour cette frange de la population, un taux de sous-occupation des logements de 75 % ! », indique-t-elle, en pointant du doigt le scénario classique des parents qui demeurent dans la maison familiale bien longtemps après le départ des enfants. De là à conclure, en reprenant la formule humoristique de l’urbaniste français Sylvain Grisot, qu’il faut « obliger papy et mamie à déménager pour résoudre la crise du logement », il y a un pas que les deux chargées de mission ne franchissent pas. Elles préfèrent mettre l’accent sur la diversité des habitations et leur répartition harmonieuse sur le territoire afin d’accommoder au plus près les différents parcours résidentiels des citoyens.
Des parcours résidentiels sinueux
Car les besoins des Wallons en matière de logement ne sont pas figés. Au contraire. « Il est de plus en plus rare de naitre et mourir dans la même maison, comme c’était le cas des générations précédentes, décrit Aurélie Cauchie. Aujourd’hui, on déménage plusieurs fois dans une vie. » Et les logements ciblés diffèrent en taille et en situation selon que l’on a 20, 30, 40 ou 70 ans et que l’on est seul, en couple, avec ou sans enfants, voire au sein d’une famille recomposée. « Nos choix résultent de circonstances personnelles, familiales, économiques ou professionnelles. » Rappelant les prévisions du Bureau fédéral du Plan qui font état de quelque 108 000 ménages supplémentaires en Wallonie d’ici 2040 (soit un maximum d’environ 9 500 nouveaux ménages par an), Eva Joskin enjoint les décideurs wallons à tenir compte de la mobilité résidentielle dans l’élaboration de leurs politiques de logement. « Aujourd’hui, la production de logements dépasse déjà ce niveau et la croissance des ménages est largement portée par les ménages isolés. L’enjeu ne réside donc pas tant dans la quantité de logements à produire que dans leur adéquation à la demande », insiste-t-elle en précisant qu’en l’occurrence, la primauté doit être donnée aux petits logements et à leur implantation dans les limites du bâti existant.
Cinq modes de densification
Invité à s’exprimer au colloque, Sébastien Hendrickx, chercheur pour la Conférence perma- nente pour le développement territorial (CPDT) au sein du Lepur, le centre de recherche en sciences de la ville, du grand territoire et du milieu rural de l’ULiège, distingue cinq modes de densification du bâti existant : « la nouvelle construction sur terrain bâti, l’extension horizontale d’un bâtiment, l’extension verticale, la division et la démolition-reconstruction » (voir illustration en page 16). Pour chacun d’eux, les chercheurs ont calculé le potentiel de création de nouveaux logements dans les centralités urbaines et villageoises identifiées dans le SDT, mais aussi hors centralités. « Nous avons utilisé des scénarios avec une densification relativement douce, avertit Sébastien Hendrickx. Pas question, ici, de construire dans tous les jardins, de transformer ou de diviser toutes les habitations. Nous avons opté pour des hypothèses de densification réalistes afin que celle-ci reste confortable. » Les résultats sont malgré tout impressionnants : tous modes de densification confondus, dans le seul périmètre des centralités urbaines et villageoises wallonnes, le nombre de nouveaux logements qui pourraient être créés s’élève à… 191 400 unités ! « Étant donné que l’urbanisation s’est réalisée à coups de grands logements bâtis sur de grands terrains, il y a un réel potentiel à exploiter en Wallonie », déclare-t-il, ajoutant que « la division, avec ou sans extension, représente une large partie de ce potentiel puisqu’elle permettrait de livrer 119 000 nouveaux logements ».
Freins et motivations
Avec ceci que passer de la théorie à la pratique ne se fait pas sans heurts. « Il y a de multiples freins à la densification dans l’imaginaire collectif, que ce soit en termes de promiscuité et de nuisances, voire d’impact sur la circulation et le stationnement », liste Eva Joskin. Des réserves qui se fondent entre autres sur de tristes réalités, surtout dans les centres-villes où la division des maisons a souvent été pratiquée à tort et à travers par des marchands de sommeil peu scrupuleux, au mépris du patrimoine et de la qualité des logements. Ce qui a d’ailleurs amené le ministre François Desquesnes à questionner le titre même du colloque. « J’ai un peu tiqué, reconnait-il. Je préférerais Mieux diviser pour mieux se loger’ car la division n’est pas nécessairement synonyme de bien-être et de qualité de vie pour les habitants. » Et de plaider pour la mise en place d’un cadre règlementaire strict pour baliser les opérations de division au bénéfice de l’utilisateur final comme du porteur de projet. Car, même si on se lance dans l’entreprise avec les meilleures intentions, diviser son logement tient parfois du parcours du combattant. « Cela implique d’avoir une vision claire de son avenir et de ses besoins futurs, prévient Eva Joskin. C’est aussi une démarche de longue haleine qu’il faut avoir l’énergie d’entreprendre car elle nécessite une demande de permis d’urbanisme et des travaux d’aménagement. Sans parler des moyens financiers à engager. »
Au rang des motivations, l’experte de Canopea cite le revenu supplémentaire que la division permet de dégager moyennant la location ou la vente du logement nouvellement créé. « Mais aussi l’amélioration de l’état général du bien car division rime souvent avec rénovation. Accueillir de nouveaux voisins permet en outre de gagner en convivialité et de réduire la solitude, tout en augmentant la sécurité grâce au contrôle social. » Autre point positif, si l’on quitte le point de vue individuel pour explorer le collectif, le fait que, parmi les diverses stratégies de densification envisagées, « la division présente l’avantage d’être peu invasive et d’augmenter le nombre d’habitants de manière raisonnée, avec une emprise au sol maitrisée », argue Aurélie Cauchie. Circonscrites aux contours des immeubles, les opérations de division ne dénaturent pas la qualité et l’identité des quartiers. Tandis que la perception de la densité est fortement influencée par la qualité des espaces publics, conclut-elle.
« ON NE PRONONCE JAMAIS LE MOT ‘DENSIFICATION’ »
L’urbaniste français Denis Caraire a fait de la multiplication des logements sa spécialité. À travers Villes Vivantes, la société qu’il a cofondée avec David Miet voici une douzaine d’années, et entouré de son équipe, il a supervisé la création de centaines de nouveaux logements aux quatre coins de la France. Son secret ? Travailler main dans la main avec les porteurs de projets, mais aussi, et surtout, avec les collectivités locales qui financent en grande partie son action. « Quand on s’adresse aux habitants des communes dans lesquelles on déploie notre intervention, on ne prononce jamais le mot ‘densification’ qui est rédhibitoire, explique-t-il lors du colloque de Canopea. On utilise des expressions brise-glace comme BIMBY (‘Build in my backyard’, qui signifie ‘Construire dans mon jardin’) ou BUNTI (tisser, en hindi). C’est rigolo et cela interpelle les gens qui viennent nous trouver pour connaitre le potentiel de développement de leur logement. » En mettant au service des citoyens intéressés un professionnel de l’architecture et de l’urbanisme, Villes Vivantes modélise le champ des possibles parcelle par parcelle, immeuble par immeuble. « Division, extension, nouvelle construction dans le jardin, toutes les solutions sont passées en revue. » Et lorsque l’une d’elles fait mouche auprès de son interlocuteur, Villes Vivantes poursuit l’aventure en lui offrant un accompagnement personnalisé à chaque étape du projet, endossant tour à tour le rôle d’expert technique, juridique et financier, de médiateur avec les voisins, d’intermédiaire avec les services de l’urbanisme et de soutien moral du maitre d’ouvrage. « Cela prend du temps, mais le taux de réussite est bien meilleur en produisant cent fois un logement qu’une fois cent logements », souligne Denis Caraire. D’autant plus que la société bénéficie du soutien direct des autorités locales. « Leur investissement s’équilibre avec les économies réalisées en termes de services et d’équipements. Car l’étalement urbain coute très cher aux villes et communes. »
9 032
Selon les perspectives de la CPDT,
en Brabant wallon, les cinq scénarios de densification du territoire permettraient de créer plus de 17 300 logements dans les centralités, dont quelque 9 000 via la division,
avec ou sans extension.
Un peu de lecture
S’appuyant sur une étude menée par la Province relevant, entre autres observations, que plus de 23 000 grands logements sont occupés par des seniors sur le territoire brabançon, la Maison de l’urbanisme du Brabant wallon s’est penchée sur les parcours résidentiels des ainés. Elle a recueilli les témoignages de seniors qui ont décidé de changer de logement pour mieux rencontrer leurs besoins.
J'ai un peu tiqué quand j'ai vu le titre du colloque. Je préférerais "Mieux diviser pour mieux se loger", car la division n'est pas nécessairement synonyme de bien-être et de qualité de vie pour les habitants.
Pour aller plus loin
Le compte-rendu du colloque est disponible sur le site Internet de Canopea, de même que l’ouvrage “Diviser pour mieux se loger” écrit à quatre mains par Aurélie Cauchie et Eva Joskin.
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