Acheter une ferme à transformer, une bonne idée ?
Acheter une ferme à transformer, une bonne idée ?
Nombreux sont ceux qui rêvent d’acquérir une ancienne ferme en Brabant wallon et d’y monter un projet, personnel ou professionnel : habitat groupé, centre de soins, gîtes, bureaux, salle de réception… Mais c’est oublier que la zone agricole est protégée et son usage cadenassé.
Texte : Frédérique Masquelier - Photos : Frédérique Masquelier et Anaëlle Verplaetse
Nombreux sont ceux qui rêvent d’acquérir une ancienne ferme en Brabant wallon et d’y monter un projet, personnel ou professionnel : habitat groupé, centre de soins, gîtes, bureaux, salle de réception… Mais c’est oublier que la zone agricole est protégée et son usage cadenassé.
Texte : Frédérique Masquelier - Photos : Frédérique Masquelier et Anaëlle Verplaetse
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D’après le dernier Observatoire du foncier agricole wallon, publié fin 2024, la zone agricole recouvre 835.650 hectares en 2023, soit environ la moitié de la superficie totale de la Wallonie. Hors domaine public (28.870 hectares) et espaces bâtis (28.910 hectares), les terres agricoles à proprement parler s’étendent sur 777.870 hectares. Pour la première fois depuis l’existence de l’étude, la valeur de ces terres a été estimée, se chiffrant à plus de 29 milliards d’euros. Un calcul inédit qui témoigne de l’enjeu économique et financier que représente cette réserve foncière et productive précieuse au sud du pays.
Car ces terres vierges de toute construction, idéalement exposées aux vents et baignées de soleil, offrant un cadre paysager bucolique, sont convoitées par d’autres publics que ceux qui les exploitent. Lentement, mais sûrement, elles sont grignotées par des investisseurs avides de diversifier leur portefeuille en y ajoutant de nouveaux actifs, par des fournisseurs d’énergie verte qui ambitionnent d’y planter des éoliennes et des champs de panneaux photovoltaïques, ou encore par des promoteurs immobiliers. Des acquéreurs puissants auxquels s’ajoutent, depuis quelques années, une foule de particuliers et autres petits porteurs de projets aux intérêts divers.
Envisagée au cas par cas, la consommation de terres agricoles de ces citoyens lambda semble bien insignifiante. Mais, prise dans son ensemble, elle commence à peser dans la balance. La plupart du temps, ils ciblent d’anciens corps de ferme et les terres qui les entourent, se proposant de transformer ce patrimoine en logements (habitats groupés, petits complexes à appartements…) ; en bureaux ou en espaces de coworking ; en lieux de réception (mariages, séminaires…), de restauration ou d’hébergement (gîtes …) ; en centres de soins (équithérapie…) ou d’apprentissage (fermes pédagogiques, stages pour enfants…) ; en pensions ou refuges pour animaux, etc. Des projets tout aussi vertueux les uns que les autres, qui n’en ont pas moins pour conséquence d’appauvrir petit à petit le stock wallon de terres agricoles et ainsi mettre en péril l’autonomie alimentaire des générations futures.
Zone agricole protégée
En Brabant wallon, les fermes en carré traditionnelles et autres fermettes composées d’une habitation adossée à une grange sont particulièrement prisées. Elles se monnaient à des prix élevés et sont d’autant plus susceptibles de se retrouver sur le marché qu’elles nécessitent généralement des travaux de rénovation fort couteux. Les agriculteurs, dont la moyenne d’âge ne cesse d’augmenter, sont tentés de s’en séparer, quand ils n’y sont pas tout simplement contraints par nécessité économique ou absence de repreneur parmi leurs héritiers.
Avec ceci que les nouveaux acquéreurs de ces propriétés agricoles ne sont pas libres d’en faire ce que bon leur semble. «Identifiée en jaune au plan de secteur, la zone agricole répond à une série d’exigences dictées par le Code de Développement Territorial (CoDT)», explique Xavier Dubois, responsable de la Direction du Développement rural au sein du Service public de Wallonie (SPW), de même que de son antenne brabançonne, le service extérieur de Wavre. «C’est une zone protégée.» La zone agricole est réservée à l’agriculture et à l’élevage, et elle ne peut pas accueillir d’autres logements que celui de l’agriculteur exploitant (article D.II.36 du CoDT).
« Identifiée en jaune au plan de secteur, la zone agricole répond à une série d’exigences dictées par le Code de Développement Territorial (CoDT). »
Xavier Dubois, responsable de la Direction du Développement rural au SPW.
Xavier Dubois et son équipe – le siège central de la Direction du Développement rural compte une trentaine de personnes, plus une trentaine d’autres réparties dans les sept services extérieurs – sont consultés par les communes pour donner leur avis (non contraignant) sur les demandes de permis d’urbanisme ayant trait à la zone agricole. «La plupart des demandes sont le fait d’agriculteurs qui souhaitent, par exemple, construire un hangar agricole, modifier leur habitation pour en améliorer le confort ou y aménager un second logement pour accueillir un enfant appelé à reprendre l’exploitation, détaille l’expert. Mais, et cela arrive de plus en plus régulièrement, nous devons aussi nous positionner sur des demandes de permis émises par des personnes qui n’ont pas le statut d’agriculteur et qui poursuivent des projets divers, plus ou moins en lien avec l’agriculture.»
Un phénomène de plus en plus courant depuis la crise sanitaire. «Le Covid a apporté son lot de reconversions professionnelles, notamment en ce qui concerne le maraîchage. Le plus souvent, ces futurs maraîchers souhaitent aussi monter un habitat groupé autour de leur activité, qu’il s’agisse de diviser et transformer d’anciens bâtiments de ferme en plusieurs logements ou d’avoir recours à de l’habitat léger.» Un scénario que la Direction du Développement rural, dont le rôle est de préserver à tout prix la zone agricole, doit appréhender au cas par cas. «Le maraîchage est certes une activité productive qui a sa place en zone agricole, mais l’habitat doit absolument y être minimisé», insiste Xavier Dubois.
Des arguments en faveur de la réaffectation
Pour juger de la recevabilité de ces demandes de réaffectation émanant de non-agriculteurs, Xavier Dubois se fonde sur plusieurs critères. À commencer par l’état général des bâtiments appelés à être reconvertis et leur adéquation avec les besoins agricoles actuels. «La plupart de ces édifices sont très vieux et doivent être rénovés, notamment pour se conformer aux normes énergétiques en vigueur. Par ailleurs, la pratique de l’agriculture a beaucoup évolué. Pour être rentables, les exploitations misent sur le volume. Tout est devenu plus grand, plus intensif. Les engins agricoles se sont modernisés. Impossible de les abriter dans les granges étriquées de l’époque, tout comme d’y stocker l’étendue des récoltes. En ce qui concerne l’élevage aussi, l’espace requis a considérablement augmenté. Réaffecter les bâtiments de ferme abandonnés à d’autres usages c’est, in fine, leur donner une seconde vie.»
Mais attention, toutefois, à ne pas entraver ce faisant l’activité agricole alentour. «La localisation est cruciale : si ces anciens corps de ferme sont situés à proximité immédiate du réseau routier, leur transformation sera plus facilement envisagée, argue Xavier Dubois. Mais s’ils sont isolés et uniquement desservis par un petit chemin de remembrement, cela risque de créer des conflits entre les allées et venues des engins agricoles et le passage des voitures des nouveaux occupants ou utilisateurs des lieux. Ce que nous voulons absolument éviter, c’est de mettre une pression inutile sur les épaules des agriculteurs qui font leur travail.»
Une précaution d’autant plus nécessaire que la réalité de la vie rurale est bien souvent biaisée, voire romancée. «Les gens associent la campagne au calme et aux vues dégagées. Mais l’activité agricole génère des nuisances : le ballet des tracteurs très tôt le matin et jusque tard le soir en période de récolte, la présence peu esthétique des hangars, l’odeur du fumier, les cris des animaux…» Soustraire des bâtiments et des terres de la zone agricole et engendrer par la même occasion des problèmes de voisinage forçant l’agriculteur exploitant les champs d’à côté à adapter ses horaires ou ses conditions de travail, c’est un non-sens total pour l’expert. «Cela arrive bien plus souvent qu’on ne le pense, y compris au sein d’un projet mêlant l’agriculture à une autre affectation.»
Habitat groupé et petits producteurs à l’Arbre qui pousse à Ottignies
Né en 2017, le projet de l’Arbre qui pousse démarre deux ans plus tard par l’acquisition et la réaffectation de la ferme ottintoise de la Balbrière. Axé sur le vivre-ensemble et l’écologie, il mise sur un mix de logements (habitat groupé, coliving et habitat léger) et d’activités agricoles comme artisanales. Au total, le site accueille une quinzaine d’activités (maraîchage, vignoble, boulangerie, pépinière, élevage, restaurant, vente et réparation de vélos…) et quelque 25 habitants sur 2.500 m2 d’espaces bâtis et six hectares de terres. «À nouveau, la requalification d’une ferme en conservant une activité agricole est assez rare pour être soulignée», commente Xavier Dubois.
Des logements et une chèvrerie à la ferme de la Baillerie à Bousval
«C’est la reconversion idéale, décrit Xavier Dubois. Un projet qui allie une activité agricole [ici l’élevage de chèvres, la production de leurs fourrages, la transformation fromagère et la vente directe, NdlR] à la création de logements : quatre en tout, en ce compris celui de l’exploitant.» La Ferme de la Baillerie a démarré ses activités en 2007 autour d’une coopérative d’agriculteurs. Elle compte 25 hectares de terres, dont 22 de prairies.
Faire sortir les fermes des villages
Dans le meilleur des cas, il arrive que la ferme sur laquelle porte la demande de permis d’urbanisme soit située au cœur d’un village. «C’est un bon argument pour sa réaffectation», acquiesce Xavier Dubois, qui précise tout de même que ce type d’infrastructure agricole intégré au tissu bâti est néanmoins idéal pour de plus petites exploitations, peu mécanisées. Et de reprendre l’exemple du maraicher en ajoutant que ce dernier pourra d’autant plus facilement vendre ses fruits et légumes en direct aux villageois s’il a pignon sur rue.
À noter qu’outre la zone d’habitat et la zone agricole, le CoDT instaure une nuance : la zone d’habitat à caractère rural, pour souligner la vocation agricole des villages et hameaux. «Elle est urbanisable et destinée de manière égale à la résidence et aux exploitations agricoles ainsi qu’à leurs activités de diversification – artisanat, service, distribution…», précise Xavier Dubois qui observe néanmoins, ces dernières années, en Brabant wallon, une tendance à faire sortir les fermes des villages. «Entre autres pour maintenir des relations de bon voisinage. Nombreux sont ceux qui achètent un bien avec vue sur les champs et estiment avoir leur mot à dire sur le type de culture pratiqué par l’agriculteur ou s’insurgent si un hangar à grains se construit devant chez eux», conclut-il.
39.216 : Le prix moyen d’un hectare de terre agricole en Wallonie
En sept ans, entre 2017 et 2023, le prix moyen d’une terre agricole en Wallonie a bondi de 44 % pour atteindre près de 40 000 euros l’hectare, rapporte le dernier Observatoire du foncier agricole. En Brabant wallon, il est plus élevé encore, se hissant à 52 000 euros l’hectare en 2023. Pour l’instant, les agriculteurs parviennent à emporter plus de la moitié des ventes de terres de culture (55 % en 2023). Mais pour combien de temps ?
Des porteurs de projets qui tentent leur chance
Parmi les demandes de permis d’urbanisme visant la réaffectation d’anciens bâtiments agricoles pour lesquelles la Direction du développement rural est appelée à se prononcer, une large part ne rencontre pas les critères requis. Certains porteurs de projets s’efforcent malgré tout de montrer patte blanche en se prévalant d’un lien avec l’agriculture parfois ténu. « Demander un permis ne coûte pas cher et ils sont nombreux à tenter leur chance, assure Xavier Dubois. En Brabant wallon, nous avons beaucoup de demandes pour des élevages de chevaux. Mais, dans les faits, il s’agit non pas d’éleveurs mais d’un couple de particuliers possédant deux ou trois chevaux pour son agrément personnel. C’est un hobby teinté d’une ambiance tant soit peu agricole. »
Autre cas de figure, l’habitat léger. « Les projets sont nombreux et s’appuient sur le fait qu’il s’agit d’une forme d’habitat qui cultive un certain lien avec la nature, n’ayant pas d’emprise au sol et pouvant être plus facilement démonté qu’un habitat en dur, relève Xavier Dubois. Mais c’est oublier un peu vite la gestion des eaux usées, l’impact sur la circulation… »
« D’aucuns encore s’emparent des ruines d’une petite étable au beau milieu d’une prairie et espèrent y construire une maison sous couvert de la revalorisation de vieux bâtiments agricoles. » Et l’expert de conclure en se défendant de « voir le mal partout, comme on nous le reproche souvent », mais en insistant sur le fait de n’avoir « qu’une chance de dire oui ou non ». « Une fois que des terres sont soustraites à la zone agricole, on ne revient pas en arrière. »
« Réaffecter les bâtiments de ferme abandonnés à d’autres usages c’est, in fine, leur donner une seconde vie. »
Xavier Dubois, responsable de la Direction du Développement rural au SPW.
Odoo a ses bureaux dans trois fermes à Ramillies
L’entreprise de logiciels de gestion pour PME Odoo a installé une partie de ses bureaux dans trois fermes en carré qu’elle a acquises à Ramillies (Grand-Rosière) en 2010, 2018 et 2019. Les ayant rénovées à grands frais, la société y héberge son siège social et y accueille des centaines de travailleurs. «Les travaux étaient impayables pour un agriculteur, justifie Xavier Dubois. La rénovation de la première ferme a même été applaudie dans la commune, tant celle-ci était délabrée.» D’après l’expert, c’est le mauvais état général des fermes et leur situation proche des grands axes qui a conduit la Direction du Développement rural à donner son aval à leur transformation. «Mais la réaffectation de la troisième ferme sera la dernière», glisse-t-il.
Un projet mixte à la Foster Farm de Rosières
Abandonnée et en ruines, la Ferme de Terfosse, à Rosières, a été rachetée voici une dizaine d’années par Marc du Bois, administrateur délégué du groupe familial Spadel (eaux de Spa et Bru), et son épouse. En 2018, leur fils, Louis du Bois, décide de transformer les 1800 m2 bâtis de la ferme et ses trente hectares de champs et de prairies en lieu multifonctionnel accueillant tant les métiers de la terre et de la table que les professions intellectuelles gravitant autour : Foster Farm (lire l’article paru en mai 2024 dans le n° 318 d’Espace-Vie). Après de lourds travaux, le site accueille depuis 2024 des espaces de coworking, un restaurant, des halls de production, des ateliers, et des salles de réception et de conférence. Des maraichers et des producteurs locaux ont également investi les terres de culture.
En savoir plus sur la zone agricole et la dite «règle du comblement»
La zone agricole est définie au plan de secteur. On ne vise pas ici les espaces exploités de fait par l’agriculture et l’élevage, mais bien la situation juridique des terres affectées à la zone agricole au sens de l’article D.II.36 du Code du Développement Territorial. Pour rappel, le CoDT détermine des zones urbanisables et des zones non urbanisables dont fait partie la zone agricole. Le D.II.36 stipule :
«§ 1er. La zone agricole est destinée à accueillir les activités agricoles c’est-à-dire les activités de production, d’élevage ou de culture de produits agricoles et horticoles (…)
Elle contribue au maintien ou à la formation du paysage ainsi qu’à la conservation de l’équilibre écologique. Elle ne peut comporter que les constructions et installations indispensables à l’exploitation et le logement des exploitants dont l’agriculture constitue la profession. Elle peut également comporter des activités de diversification complémentaires à l’activité agricole des exploitants.
(…)»
Bâtir en zone agricole est donc largement conditionné.
Pourtant, il existe une disposition, généralement bien connue, qui permet, suivant des conditions strictes, d’urbaniser une parcelle en zone agricole en dérogation au plan de secteur. Attention ! Cette disposition, dite « règle du comblement » est bien une dérogation. Elle est donc analysée au cas par cas et n’induit donc en rien un octroi systématique. L’article D.IV.9 du CoDT stipule :
«À l’exclusion des zones naturelles, des zones de parc et des périmètres de point de vue remarquable, un permis d’urbanisme ou un certificat d’urbanisme n° 2 y relatif peut être octroyé dans une zone du plan de secteur qui n’est pas compatible avec l’objet de la demande pour autant que :
1° le terrain soit situé entre deux habitations construites (avant l’entrée en vigueur du plan de secteur (…) ou entre une habitation construite avant l’entrée en vigueur du plan de secteur et une habitation construite en zone d’habitat ou en zone d’habitat à caractère rural et distantes l’une de l’autre de 100 mètres maximum ;
2° ce terrain et ces habitations soient situés à front et du même côté d’une voirie publique suffisamment équipée en eau, électricité et égouttage, pourvue d’un revêtement solide et d’une largeur suffisante, compte tenu de la situation des lieux ;
3° les constructions, transformations, agrandissements ou reconstructions ne compromettent pas l’aménagement de la zone.
La distance de 100 mètres visée à l’alinéa 1er, 1°, se calcule indépendamment de la présence, dans le terrain concerné, d’un élément naturel ou artificiel tel un cours d’eau ou une voirie.
Toutefois, aucun permis ou certificat d’urbanisme n° 2 ne peut être délivré pour des terrains situés à front de voiries publiques divisées en quatre bandes de circulation au moins.»
Le défi de l’optimisation spatiale guidant le Schéma de Développement du territoire invite le législateur à revoir le champ d’application de cette disposition. Ainsi, à terme (on parle de 2031), il ne devrait plus être possible de faire usage de cette possibilité de déroger au plan de secteur en évoquant le comblement, en dehors des centralités.
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