Achat immobilier : entre créativité et sécurité juridique
Achat immobilier : entre créativité et sécurité juridique
Texte : Frédérique Masquelier
L’envolée des prix de l’immobilier en Brabant wallon enfouit le rêve de propriété de beaucoup de candidats acquéreurs. Pourtant, des solutions existent en parallèle de l’achat classique. Emphytéose, droit de superficie ou viager : voici douze outils juridiques pour devenir propriétaire dans la province.
L’envolée des prix de l’immobilier en Brabant wallon enfouit le rêve de propriété de beaucoup de candidats acquéreurs. Pourtant, des solutions existent en parallèle de l’achat classique. Emphytéose, droit de superficie ou viager : voici douze outils juridiques pour devenir propriétaire dans la province.
Texte : Frédérique Masquelier
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Ce n’est un secret pour personne, devenir propriétaire d’un bien immobilier en Brabant wallon suppose d’avoir les reins solides. La pression foncière est telle que les prix des maisons et des appartements s’envolent année après année dans la province. En 2025, d’après Fednot, la fédération des notaires du pays, la barre des 400 000 euros a été atteinte pour les premières et celle des 250 000 euros pour les seconds (prix médians). En parallèle, les conditions d’accès au crédit hypothécaire se durcissent. Les banques demandent toujours plus de garanties, en termes d’apport personnel notamment. Une réalité plus excluante encore pour certains publics plus fragilisés, comme les seniors, les ménages isolés et, plus largement, les candidats-acquéreurs qui ne bénéficient pas de l’aide financière de leurs familles.
Cette situation délicate pousse une part de plus en plus importante de Brabançons à se tourner vers des solutions alternatives à la simple vente de gré à gré, en explorant des scénarios acquisitifs hors des sentiers battus. Mais attention, met en garde Renaud Grégoire, porte-parole de Fednot, ce n’est pas tout de se montrer créatif, il faut s’assurer de la légalité des procédures. Ainsi, si l’on parle beaucoup, ces dernières années, de l’habitat groupé ou du Community Land Trust, le notaire insiste sur le fait que ces concepts n’existent pas en tant que tels dans le droit belge.
Pour clarifier la situation et aider les acquéreurs brabançons à activer les bons outils juridiques pour accéder à la propriété, Espace-vie a mené ses recherches et retenu, avec l’appui de Me Grégoire, douze façons de détenir un bien immobilier.
1. L’achat en pleine propriété
C’est la méthode d’acquisition la plus courante, qui se fonde sur trois piliers : le droit d’utiliser le bien, le droit d’en percevoir les loyers et le droit d’en disposer (le vendre, le transformer…). La pleine propriété est perpétuelle et se transmet intégralement à ses héritiers. Il s’agit d’un droit réel absolu.
2. L’achat scindé
L’achat scindé sépare l’usufruit (l’usage et le fruit, soit le droit d’occuper et le droit de louer le bien) de la nue-propriété (la possession des murs). Couramment mis en œuvre dans le cadre d’une planification successorale, il permet, dans ce cas, aux parents d’acheter l’usufruit et aux enfants la nue-propriété. Au décès des parents, les enfants récupèrent la pleine propriété du bien sans payer de droits de succession.
3. L’achat en indivision
Il autorise plusieurs personnes à acquérir ensemble un même bien, chacune devenant propriétaire d’une fraction de ce bien sans qu’une partie physique précise et identifiée ne lui soit réservée. Fréquemment utilisé par des couples, des fratries ou en perspective de la formation d’un habitat groupé, l’achat en indivision nécessite une entente préalable sur les frais (acquisition, fonctionnement et charges courantes, entretien et travaux), souvent formalisée par une convention d’indivision. En cas de litige, une procédure de sortie d’indivision est requise.
4. Le viager
Le viager s’apparente à une vente ordinaire, à ceci près que l’acheteur paie une somme initiale moindre (le bouquet, qui correspond en général à 10 ou 20 % de la valeur du bien) et que le solde du prix est converti en une rente mensuelle versée au vendeur jusqu’à son décès. Ce mode d’acquisition repose sur l’aléa de longévité, bien qu’une limite de temps puisse être fixée. À noter qu’il existe deux types de viager, libre ou occupé. Dans ce dernier cas, le vendeur se réserve l’usufruit du logement.
5. L’alternative au viager
L’inconvénient du viager, c’est que les banques refusent de le financer. Une technicalité juridique les empêche, en effet, de bénéficier d’une hypothèque de premier rang car le vendeur jouit d’un privilège prioritaire. Ce type d’acquisition est donc l’apanage de ceux qui disposent des fonds propres nécessaires pour payer « cash » le bouquet et les frais d’acquisition (droits d’enregistrement et frais de notaire). Si l’on convient d’un bouquet de 10 à 20 % du prix de vente et de frais d’acquisition équivalant grosso modo à 15 % du prix, cela signifie que l’acquéreur paie 25 à 35 % du prix du bien de sa poche au moment de la signature de l’acte notarié. L’alternative au viager est l’achat en pleine propriété d’un bien couplé au maintien du vendeur dans ses murs, via une convention de location courant jusqu’à son décès ou pour une période convenue entre les deux parties. Un investissement pur et dur, en somme, mais avec un locataire tout trouvé et, au vu du désir d’une frange importante de seniors de demeurer dans leur maison, de nombreuses opportunités.
6. La vente avec faculté de rachat
Cette formule permet à un propriétaire en difficulté financière de vendre son bien tout en se réservant le droit de le racheter plus tard à un prix convenu. Utilisé par certaines structures d’aide à l’accès au logement, ce mécanisme ancien sert de levier pour éviter une saisie immobilière et permettre au vendeur de stabiliser sa situation avant de redevenir pleinement propriétaire.
7. Le droit de préemption
Il s’agit du droit, pour une autorité publique ou pour un locataire, d’acheter un bien par priorité à tout autre acquéreur. En Wallonie, le locataire d’un logement n’en bénéficie pas automatiquement, sauf clause contractuelle spécifique, contrairement au locataire de terres agricoles qui dispose d’office d’un droit de préemption à prix égal. À Bruxelles, le locataire d’un logement jouit d’un mécanisme similaire depuis janvier 2024, le droit de préférence.
8. L’emphytéose
L’emphytéose accorde le plein usage d’un bien appartenant à autrui pour 15 à 99 ans. Ce droit offre une grande liberté. Le plus souvent, l’emphytéose porte sur un terrain et le bénéficiaire est propriétaire des constructions qu’il érige. En cas d’emphytéose sur un bâtiment existant, il peut en modifier la destination ou réaliser d’importants travaux de réaménagement comme de démolition. Seule condition majeure : ne pas diminuer la valeur de l’immeuble.
9. Le droit de superficie
Proche de l’emphytéose, ce droit permet de posséder des constructions sur un terrain appar-tenant à un tiers pour une durée maximale de 99 ans. Utilisé dans le cadre d’un projet immobilier, ce mécanisme exclut le foncier du calcul de la valeur des bâtiments.
10. La coopérative immobilière
Inspiré du modèle suisse, ce système repose sur la détention de parts sociales d’une coopérative propriétaire d’un bien immobilier. Ces parts confèrent aux membres un droit d’usage perpétuel du bien. Cet outil émerge en Brabant wallon, notamment dans les projets d’habitat groupé. L’avantage est qu’il garantit aux habitants un droit d’usage tant sur les espaces privés que sur les communs.
11. La location-achat
Aussi appelée leasing immobilier, elle permet d’occuper un logement en tant que locataire tout en épargnant progressivement pour lever une option d’achat après quelques années. En Wallonie, ce dispositif est principalement mis en œuvre via des agences immobilières sociales (AIS) pour faciliter l’accès à la propriété des ménages ne disposant pas d’un capital de départ suffisant.
12. L’achat en société
Contrairement à l’achat en son nom propre, l’achat d’un bien via une société permet de profiter d’avantages fiscaux et financiers (déductibilités des frais, amortissement de la valeur du bien…). Mais la formule n’est pas sans risques ni inconvé-nients, parmi lesquels le principal est la taxation de la plus-value à la revente.
Interview
L’achat immobilier fait-il encore rêver les jeunes ?
Trois questions à Renaud Grégoire,
porte-parole de Fednot
Accéder à la propriété est-il devenu mission impossible en 2026 en Brabant wallon ?
Avec deux salaires convenables, l’aide de leurs parents et les droits d’enregistrement réduits à 3 % en Wallonie, pour peu que la banque suive, un couple peut devenir propriétaire. Le vrai souci, c’est que les jeunes sont sur les réseaux sociaux toute la journée : ils s’y créent des besoins compliqués. Ils ne veulent plus du « petit appartement » de départ ; ils rêvent de baies vitrées démesurées et de piscines à débordement. Si le bien visité n’est pas parfaitement nickel, ils n’achètent plus. Or, pour un bien nickel en Brabant wallon, on frise le million d’euros.
La propriété est-elle encore vue comme un but en soi par les nouvelles générations ?
La volonté de devenir propriétaire rapidement dans une vie ne se vérifie plus vraiment auprès des jeunes. Ma génération a été éduquée avec l’idée qu’il fallait travailler pour se sécuriser, fonder une famille et acheter une maison. C’est encore le cas des Millennials. Mais la priorité absolue de la génération Z, c’est la liberté. Les « digital natives » sont bien trop occupés à faire le tour de l’Amérique latine à vélo pour s’encombrer de la gestion d’un bien immobilier.
Ce désintérêt est-il partagé par toutes les classes
sociales ?
On assiste à un vrai paradoxe. Ceux qui veulent encore acheter vite sont souvent issus de milieux plus modestes : ils travaillent de leurs mains et ciblent des biens à retaper qu’ils acquièrent dès qu’ils en ont l’opportunité. À l’inverse, les jeunes de la classe moyenne, dont les parents « boomers » disposent d’un patrimoine conséquent sur leurs livrets d’épargne, ne se pressent pas. Ils savent qu’un jour, un héritage tombera. En attendant, ils préfèrent vivre leur meilleure vie et profiter de leur liberté.
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