Pourquoi la lutte contre les logements inoccupés est-elle si compliquée ?

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Une réponse de Mathilde Flas architecte et urbaniste, chercheuse à l’ULiège

La plupart des centres-villes wallons sont sur le déclin. Un récent rapport de l’AMCV (Association du management de centre-ville) montre que le taux de cellules commerciales vides est en augmentation et concerne désormais une cellule sur cinq en Wallonie. Si Waterloo et Louvain-la-Neuve restent les bons élèves wallons (et de loin), la situation s’empire à Wavre (23,4 %), Braine-l’Alleud (23 %), Jodoigne (20 %), Nivelles (17 %). De nouvelles stratégies commerciales de même qu’une reconversion de ces espaces commerciaux seront nécessaires pour tenter de redynamiser ces centres-villes. D’autant plus que l’offre commerciale est déjà saturée un peu partout (centres commerciaux en périphérie, e-commerce, etc.).

Autre problème : les logements inoccupés qui sont situés dans les centres-villes brabançons ne diminuent pas. De nombreuses communes disposent d’un règlement permettant de taxer les propriétaires de ces logements. Sauf que les retours sont mineurs et les remises sur le marché immobilier faibles. « Il faut être excessivement sévère avec les commerçants et les propriétaires qui n’entretiennent pas leur bien mais nous n’avons que très peu d’outils pour exercer cette sévérité, a lancé la bourgmestre de Wavre Anne Masson lors du dernier conseil communal. Le cadre légal ne nous permet pas de frapper fort. La taxation sur les immeubles inoccupés est cadenassée et cela ne freine guère certains propriétaires. Ils préfèrent parfois payer l’amende que rénover leur bien. »

Cette lutte contre les logements inoccupés est complexe. Les cas sont multiples et différents. « Il est pourtant évident que les logements inoccupés contribuent au manque d’attractivité de certains centres-villes, reconnait Mathilde Flas, à l’origine d’un outil de détection de logements vides par croisement de données. Mais cette lutte prend du temps et recouvre des cas très divers. Les communes peuvent aussi être confrontées à des comportements économiques irrationnels. » Même si certains évoquaient le chiffre de 100 000 logements inoccupés, Mathilde Flas parle plutôt de 40 000 unités à l’échelle de la Wallonie. Aucun recensement fiable n’est encore disponible en Brabant wallon, même si le Réseau brabançon pour le droit au logement travaille sur la question.

Des communes dans l’impasse

Des communes empruntent par ailleurs depuis peu la voie judiciaire pour faire comprendre à un propriétaire qu’il doit mettre fin à l’inoccupation. Reste à voir si c’est la voie à suivre. « Cette action en cessation est un instrument juridique de dernier recours, dont l’usage reste exceptionnel en raison de sa lourdeur et qui n’est applicable qu’aux cas les plus flagrants, lance Mathilde Flas. Les communes ont une marge d’appréciation, elles préfèrent agir à l’amiable, privilégier d’abord le contact avec le propriétaire afin de comprendre sa situation personnelle. Certains n’ont pas toujours d’autre choix que de laisser un immeuble inoccupé. Enfin, si les biens dégradés sont évidemment les plus faciles à repérer, nombre d’immeubles vides restent dans un état correct. »

Et si certains propriétaires spéculent en laissant leur bien vide, ce n’est pas toujours le cas. « Un problème d’indivision ou de succession, ou encore la peur d’une gestion locative peuvent apparaitre. Nombreux sont aussi les propriétaires démunis, souvent âgés, qui disposent de revenus trop faibles ou qui ont du mal à obtenir un prêt pour financer la rénovation d’un bien. »

La plupart des communes sont donc aujourd’hui dans une impasse. Reste le recours à une agence immobilière sociale (AIS) pour financer les travaux de rénovation du bien ou encore faire appel aux aides publiques pour remettre des biens en état locatif.